邱勇：科技賦能與責任內化：擺脫私人樓宇滲水治理的制度失靈
發布日期 2026年6月29日星期一
【明報文章】樓宇滲水可說是香港都市生活當中，最常見也最令人困擾的「老大難」問題之一。天花滴水、牆身發霉，不僅損害財物、影響家居安寧，更可能滋生蚊蟲、破壞電路，甚至侵蝕鋼筋結構，構成安全隱患。香港特區政府於2006年成立滲水投訴調查聯合辦事處（下稱「滲水辦」），本意是延續2003年SARS疫後由「全城清潔策劃小組」倡導的跨部門協作精神，冀以「一站式」平台打破部門壁壘、排解民憂。可是，制度設計之良意在漫長的官僚實踐中逐漸異化，樓宇滲水相關投訴個案由2007年的1.7萬多宗，激增至2024年逾4.7萬宗。投訴量與不滿聲音的同步增長，調查程序冗長、成效不彰的批評此起彼落，滲水辦更屢被譏為「無牙老虎」。
面對香港樓宇持續老化與管理複雜的雙重挑戰，政府將於本年7月中推行私人樓宇滲水調查新程序，試圖透過科技提速、經濟懲罰（economic disincentive）及社會調解，實行多維治理。這展現了「以結果為目標」的施政轉向，但要真正破解此一深層困局，仍須從科技賦能、制度重塑與社區共治三大維度，推進系統性的變革。
個案積壓 揭示制度失靈
審視滲水辦過去的運作軌迹，審計署與申訴專員公署的調查報告均直指其體制性的失靈（註1）。數據顯示，部分個案的處理周期竟長達2.2至7.5年（註2）；截至2020年6月，積壓個案超過2萬宗，其中約三成五屬2019年或之前接收。更有甚者，僅2019年，在完成調查的個案當中，便有高達69%需時逾90個工作天，跟部門宣稱的參考時限相去甚遠。
數據背後，是一個個飽受滲水煎熬的「苦主」。問題癥結在於程序僵化與權責不清——傳統調查依賴濕度門檻（須達35%）和色水測試，過程須逐層推進；一旦遇上不合作的業主，調查便會陷入停滯，職員需多次上門甚至申請法庭手令，動輒耗時經年。此外，滲水辦由食環署和屋宇署人員組成，分屬不同政策局，前線人員對於執法權責常有分歧；加之掌管水源源頭數據的水務署，至今未被納入常設架構，個案於轉介過程中流於部門推諉，個案轉介猶如「球來球往」，嚴重影響效率。這種「嘆慢板」的官僚文化，不僅浪費公共資源，更嚴重侵蝕了市民對政府公共服務的信任。
技術提速與外部成本內部化
即將推出的新程序，其核心邏輯在於重塑誘因結構，以技術提速「治標」，以成本內化「治本」，具備精準的政策導向。在「治標」方面，新程序於第一階段調查便引入紅外線熱成像分析，配合電子濕度儀，調查人員毋須進入上層單位，即可初步判斷滲水源頭。這不僅能夠大幅縮短調查時間，預期將「建議維修通知」發出時間，從現時的71個工作天大減至14個工作天，更可避免因無法入屋而令調查停擺的困局。申訴專員公署早於2020年已建議全面採用新技術，因數據顯示其尋找滲水源頭的成功率高達76%，遠超傳統方法。當局如今終於踏出這一步，雖是姍姍來遲，但仍屬必要之舉。
於「治本」方面，新程序的最大突破，在於引入「用者自付」及「收回成本」原則。若業主未能在「建議維修通知」訂明的28日內自行完成維修，滲水辦在深入調查及發出「妨擾事故通知」之後，將向無履行責任的上層單位業主收回不少於1.7萬元的檢驗費用。此舉用意明確：將維修責任回歸業主，杜絕過往部分人「等政府出手」的僥倖心態。
事實上，過去一年確證的約5000宗滲水個案當中，逾99%的源頭來自樓上單位。這個措施透過提高「不作為」的機會成本，將私人產權帶來的外部負效果（negative externality）轉化為產權人應承擔的經濟責任，從根本上杜絕「等政府埋單」的道德風險（moral hazard），倒逼業主積極面對、主動協商維修。同時，新程序同步推行第二、第三階段調查（註3），亦有望進一步壓縮整體處理時間。
充分發揮調解功能和專業參與
然而，單靠技術與經濟懲罰兩個硬性工具，尚不足以完全化解樓宇治理問題。長遠的政策優化，必須轉向多元綜合治理。樓宇滲水問題本質上多屬鄰里糾紛，若處理不當，極易令雙方關係破裂。數據顯示，政府推行的物業管理公司協助處理住宅樓宇滲水計劃成效顯著，過去3年約有七成個案經物管公司調解或協商後得到解決。這意味着，專業物管人員之調解，是解決問題的潤滑劑。他們若能夠及早介入滲水糾紛，充當「和事老」，往往可以將問題於萌芽階段解決。有見及此，政府應進一步深化多方共治模式，強化物管人員角色，除提供專業調解培訓（註4），更應探討引入法規，賦予物管公司在處理公用地方滲水及協調住戶維修時，更清晰的法定調查權與法律保障。
完善制度與持續監管
新程序將以先導計劃形式推行，這意味其成效有待觀察。當局必須設立嚴謹監察機制，持續蒐集數據，評估紅外線技術的準確度、收回費用對業主行為的實際影響，及新流程在應對複雜個案時的韌性。同時，長遠而言，政府應正視根本問題：一是審視下調「35%濕度」立案門檻的可能，以涵蓋更多「邊緣」個案；二是必須徹底檢討滲水辦組織架構，明確其決策權力與統屬關係，甚至研究賦予其獨立調查和執法的法定權力，避免再陷於兩署權責不清的泥沼。
解決私樓滲水問題，是政府展現「以結果為目標」施政理念的試金石。新程序以科技提升效率、以收費強化責任、以調解化解矛盾，三大方向環環相扣，缺一不可。當局必須以壯士斷臂的決心，打破過往僵化的行政思維，嚴格執行新措施，並持續改革制度，方能真正為受困擾的市民帶來一個乾爽和安樂居所，令「民生無小事」不再是一句空談。
註1：申訴專員公署曾於2020年12月就滲水辦處理滲水舉報的成效發表主動調查報告，並提出一系列建議。公署也於2025年10月宣布展開全面調查，詳細審研滲水辦就滲水問題的處理。
註2：參閱審計署《第六十七號報告書》第九章
註3：若「建議維修通知」時限屆滿後滲水持續，滲水辦會展開第二階段基本調查（如排水管色水測試）及第三階段專業調查（如微波斷層掃描）
註4：2025年7月律政司與環境及生態局、食物環境衛生署共同推出社區調解先導計劃，向物管人員提供免費培訓，提升他們的調解技巧，以有效處理如滲水問題、鄰里衝突等社區爭議。物業管理業監管局亦已將該計劃納入物管人員的持續專業發展項目。
作者是嶺南大學研究生院副院長、社會學及社會政策系教授
原文網址：https://news.mingpao.com/pns/%e8%a7%80%e9%bb%9e/article/20260629/s00012/1782663284616
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