科技園公司萬歲 -- 不過用了十多年才知道別人想要甚麼 (6)

ANYWAY，科技園公司用左80億，興建左幾棟先進中心 (其實唔止，因為向立法會扲錢既只係攪先進裝備同埋數據中心，另外兩棟冇包的)，最後出租率就慘不忍睹。

咁令我諗起，上個系列講既機管局，用30億起左個中轉大樓，原本預計今年有過百萬人用，而家去到5月就得個6萬，真係衣世都回唔到本。

咁我好奇，又再醒起，除左個中轉大樓，機管局衣幾年整體都係戰績彪炳架喎。

你睇，機管局自己出新聞稿，話 香港國際機場膺 2024 年全球最繁忙貨運機場，連阿局長早排都話香港機場係貨運甚至客運都好勁，「疫情後客運復甦的速度有如火箭快速」。

除左阿局長之外，我至愛既林天福都係咁講，「機管局主席林天福表示，機場三跑道系統大幅提升機場運力，在客運運力方面，提升至1億2千萬人次、貨運運力達到1千萬公噸，並能在旅遊旺季的繁忙時段加密班次，指高峰日的單日旅客數字已恢復疫情前水平、達到20萬人次」。

唔講官方，前排有個咩全球最佳機場排名，香港又升返5位去到第6。

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睇完上面，就緊係唔對路啦。

你睇民航處個「航空交通統計數字」，自己CLICK入去個EXCEL，睇下係咩樣。

衣期咁愛機管局，咁我曬時間，COPY埋出黎﹕

第一幅圖係今年同上年數字，睇個乘客總計數字，真係好勁喎，真係由2024年頭既每月4百萬頭，升到去今年接近5百甚至超過5百萬小小喎﹗兩年入面，有兩次超過5百萬，仲唔係勁﹗

不過，睇返第二幅圖，2018年大部份月份都係6百萬以上；連黑暴破壞香港既2019年期間，都大部份係6百或者5百萬以上，極大部份時間都係多過而家 -- 衣個TREND，係米同我之前講阿李家超提到香港實質人均收入好似，到而家都仲係小過2019年呢。

當然，其實你睇個幾段新聞，見阿局長去到2025年都仲要講「疫情後客運復甦」，就知有D野啦。

而阿林天福講既係「機場運力」，而唔係「實際運量」，甚至只係夠膽講「指高峰日的單日旅客數字」，就都知佢係語言技巧，唔會同你講一般既實際營運數字 -- 所以，佢米可以繼續係過去幾年收你幾百萬表現酬金囉。

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唔睇上面幅圖，我懶，睇WIKI，你睇下衣個 全球機場客運量列表，你睇香港既排名同客量係點﹖

2024年排名係第32位 (客量5310萬)、2019年係13 (客量係7141.5萬)、2018年係第8 (客量係7468.8萬)、2017年都係第8 (客量係7266.5萬)；再之前幾年都係大約第8，客量都係受制於CAPACITY都係7千幾萬。

2020年到2023年都冇排名既﹖唔記得左啦﹖個時係封你老尾關，封到人地開曬你都仲要封既2022/2023年丫麻，咁人地2022年復常返，你當時仲帶緊口罩仲有限聚令呀。

ANYWAY，個表應該係可信既。

咁你話，人地美國英國，甚至日本南韓大陸，其實個客量都係恢復甚至已經超過疫情啦 (我特別CHECK廣州同深圳，佢地2024年客量都超過疫情前鳥)，咁你香港而家仲差疫情前成千幾萬，咁真係「疫情後客運復甦的速度有如火箭快速」，林天福上年個表現酬金得個幾百萬就真係太小啦。

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ANYWAY，都係個句，封城啦，維珍早幾年永久停飛倫敦至香港，刪Q埋個office之後，而家維珍仲有冇機係香港架啦﹖就算仲有機 (我懷疑冇)，不過小左條線，就冇左好多轉機客。

所以，講開又講，有人話政府應該好似當年救國泰咁救新世界，其實就常識都知係廢UP﹕ 

先講最marco。香港同所有其他國家地區可以有飛機往返甚至係轉機，係因為政府間簽左好多唔同種類既航權協議；你國泰如果收皮，航權唔知點收課，唔知係米會比其他國家航空公司食埋國泰航線 (航權協議係保密，咁國泰收皮會點，就可能係政府同國泰先知)。

Micro咁講，航空業係個network，冇左國泰，就好似維珍係香港收皮，有機會小左一大批機客。

咁你話，新世界如果真係收皮，都應該可以係有序收皮，等阿媽等其他公司甚至等國家分佢身家；國泰收皮，就香港成個航空業收皮，或者成個航空輸輸輸杻到時比鬼佬話事。

咁層次又點同﹖

最後，我又有睇坊間D友點講。真係，衣個真係民間股神既學者喎﹗佢竟然話，香港得一間國際航空公司就係國泰，疫情後會有返生意，又唔洗捱貴息，所以就可以救；新世界就有阿媽救，香港有咁多地產商，再加上新世界有咁多債要還息都有排還，所以就唔應救。

我仲以為阿副教授佢會講航空業結構添。

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妖，衣度成個POST都係題外話。

不過，醒起上個系列講機管局時，冇講到佢衣幾年既整體Performance，冇解釋阿林天福點解值得扲咁高人工。

所以，先忍唔住，由科技園個80億乜乜中心點蝕開始，再打多兩句。

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真係最後，補多句，拉返去個主題。

阿科技園公司總裁黃克強幾錢年薪，又會唔會好似林天福一樣，有表現酬金丫拿﹖

原本唔諗住搵，不過年報衣家野就簡單，搵埋，copy埋係度﹕

上面係2023/24年年報。

拿拿拿，科技園公司行政總裁薪金係570萬4千蚊。薪金入面係有breakdown﹕ 薪金福利係436萬，表現掛勾係87萬1千，另加福利退休供款43萬6千。

570萬年薪，小過林天福好多，不過佢咁都有表現掛勾酬金呀。

之但係，佢同林天福兩位都係精英。而阿黃總裁，仲勁到可以在工作中學習，用10年時間先知業界要乜。

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最後，除左黃總裁之外，科技園公司仲有4條友係扲3百萬以上年薪。

即係咁，我之前話，AO同好多公營機構既人工高係合理，因為出面商界都好高人工，你唔有返咁上下，就吸引唔到人去公營機構。

不過，你試下有商界高層每年收你5百萬人工，之後將公司大部份儲備好似科技園公司咁扲去做定期，又或者而家講明要10年先知客仔要D乜丫。你係個間公司，請個咁既CEO，佢可以坐到幾耐丫拿 -- 黃克強就由2016年開始坐到而家，就黎10年，黎緊7月退休。

佢係米就黎退休，先咁勇猛講出十多年衣句野呢﹖

接佢既人，又會係咩人呢﹖

都似「熟悉內地」既人多。

丫，反正哪吒汽車破產，之前作為重點企業收左政府兩億，仲同科技園公司簽過MOU，咁搵阿哪吒CEO過檔科技園米得囉!

不過，話時話，咁哪吒而家仲去唔去河套區深港創科園﹖之前阿孫東講左好多野架喎﹗

嘿﹗

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完。

科技園公司萬歲 -- 不過用了十多年才知道別人想要甚麼 (5)

講完micro影響，黎緊就講重點，講大政策啦。

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你睇返明報報導，中止招標個兩塊地，有幅近元朗工業邨既，就交比科技園公司做衣個微電子心，「發展微電子生態圈」；洪水橋個幅地呢，就係，「政府的研究方向是把該等產業用地批予由政府成立的公司，並由新公司負責按政府產業政策建設和營運產業園區」。

政府有衣兩個建議後，上篇文QUOTE既經濟日報，就話「公帑驅動拓產業 土地變陣免拖磨」；明報都係類似，講到「政府設立公司營運園區 產業發展模式多管齊下」。

係AM730咁勇猛，先講到「啟德郵輪碼頭前車可鑑 北都產業不宜政府主導」 -- 我開頭仲以為係信報講既添。

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AM730係勇猛，不過寫社評條友擺明就唔多識，或者唔多UPDATE﹕

啟德郵輪碼頭既失敗，就太遙遠；以產業政策角度，亦都有D REMOTE。

要講「前車可鑑」，其實唔駛睇咁遠，早排就有新聞  -- 當時我就覺得太細太小眾，廢事係度講。

咁而家，就可以講啦。

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早個月既新聞係，「議員質疑先進製造業中心租用率不足一半　科技園認過度設計致租金偏高」。

成段新聞其實都好值得COPY出黎，咁唔長，成段COPY出黎﹕

【有線新聞】科技園公司位於將軍澳的先進製造業中心，2022年落成至今租用率不足一半，有議員質疑租用率未如理想，科技園承認由於大樓過度設計，導致租金水平偏高，過去一年已作出調整，相信年底租用率可超過一半。

梁子穎：「究竟在香港發展先進製造業，當中究竟現在遇到甚麼難題，或者究竟問題出在哪裏，未來政府在推動新型工業化，或先進製造業有甚麼策略。」

科技園公司行政總裁黃克強：「其實過去一年都有相當大的進展，由約30多個百分比，到現在大概47%，年底可能逾50%。心裏面有説話是真的難租，過去一年也做了很多工作令大樓更加適合，過去一年已經增加很多，相信很快會上軌道。科學園都用了十多年才知道別人想要甚麼，AMC（先進製造業中心）是對香港將來工業發展很重要的部分。」

見到麻，科技園公司總裁講乜﹖

佢話，「科學園都用了十多年才知道別人想要甚麼，AMC（先進製造業中心）是對香港將來工業發展很重要的部分」。

嘩哈哈﹗﹗﹗﹗

衣句野真係值得做衣系列個題啦。

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即係咁，又比返小小背景資料。

當年梁振英玩再工業化，所以計劃同科技園公司係工業村攪幾棟特別大樓，包括咩先進製造業中心、數據技術中心等等。當時既諗法係，科技園公司起完幾棟大樓，就會邀請衣D「先進」既企業進駐。

當年用幾錢﹖根據衣份2016年立法會財委會文件，當時係注資科技65.98億，另加貸款16.5億。即係加埋接近80億。

上面就話，先進製造業中心2022年落成至今租用率不足一半丫麻，你再睇返早一年即係2024年東方既新聞，個題係「創新園4幢工業大樓　3幢租用率下跌　精密製造中心跌逾半」。個內文係咁樣講﹕

文件指總樓面面積達83,839平方呎的精密製造中心的租用率，2022年7月達100%、2023年7月為90%，但截至2024年7月則跌至48%。

數據技術中心的總樓面面積達219,176平方呎，租用率在2022年7月有46%、2023年7月為52%，但截至2024年7月亦降至45%；總樓面面積達201,279平方呎的醫療用品製造中心，租用率在2022年7月達到96%、2023年7月為96%，而2024年7月跌至83%。租用率唯一上升的是先進製造業中心，總樓面面積達1,085,636平方呎，租用率在2022年7月為30%、2023年7月為44%，截至2024年7月為46%。

即係，唔止個先進裝備製造中心，個精密制造中心、數據中心都係仆直，個出租率全部都係慘不忍睹；係個醫療用品製造中心好小小。

所以，阿科技園公司總裁黃克強真係勁呀，係今年終於冇藉口，親口講出「科學園都用了十多年才知道別人想要甚麼」 -- 咁佢係2016年問立法會同政府扲80億個時，又咁有信心攪得掂壇野﹖

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咁明我想講咩未﹖

其實就好簡單﹕政府又將中止招標個塊地比科技園公司啦。你估科技園公司又會攪到咩出黎﹖又要用幾多年先可以「知道別人想要甚麼」﹖

大佬，唔好癲啦。

你話咩「科技園承認由於大樓過度設計，導致租金水平偏高」，其實證明你唔係玩創科，都未做過廠，更加唔識人地點攪科技發展 -- 當然，我唔信阿CEO未做過，不過係米out曬dated，定係hea做呢﹖

好耐世紀之前都係度講過，鬼佬玩衣D，係比塊地間公司，資助佢叫佢自己攪；你要做廠，點可能由外人設計曬所有野，再叫間公司入黎﹖你話攪先進裝備，攪車廠，攪晶片，係每個細節都要tune好多年先可以攪掂開工。點可能比個廠你限住你，之後叫你慢慢攪﹖

你睇我之前quote過既王立第二戰研所，都話比你聽先進工業衣家野有幾煩啦。台積電去美國去日本，自己起廠，不過淨係要tune廠都tune幾年。

再者，你想學大陸個D咩松山湖，人地個工業園區係園區，唔係幾棟野之餘，人地唔係好似你咁，搵個顧問寫份顧問報告，跟手就照住顧問意思整棟野出黎囉。

不過，anyway，我早個月睇到段新聞，其實都唔明架。

即係，孫東都上左場好多年啦，衣幾年又好勁咁，不停簽好多約呀合作備忘錄 (當然，MOU就通常係廢的) ，之後港投公司又講到自己好勁。咁，點解衣幾棟樓竟然冇人租既呢﹖

孫東應該知業界要咩，應該攪得掂科技園班友架麻﹖就算棟野起好左唔太arm洗，孫東都應該有辦法拆掂架麻﹖

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anyway，結論都係，其實都係回帶。

你要攪產業政策，科技園公司過去既表現已經話比你聽，佢地係唔知業界要乜；佢地基本上同政府一樣，都係官僚，都係搵顧問，做完研究，有建議啦，咁就去做。

科技園公司同市建局之類一樣，都係用 條例 去成立既公營機構。理論上，就係唔想佢地留係政府入面，受制於好多官僚程序或者習慣。

不過，科技園公司而家係咩貨式，做到咩出黎，其實衣幾十年，真係好清楚，基本上都係官僚。

政府交幅微電子中心比佢地，就緊係攪笑啦；政府將來成立間公司，去負責個兩塊物流用地，都會係攪笑。

你估，到時負責間公司既，會係咩人﹖米又係退休高官，或者有內地背景既同胞囉。

所以，am730都係arm既，啟德 郵輪碼頭真係前車可鑑。不過，更加好既例子，就係衣幾棟咁鬼先進既中心。

又當然，如果你以交功課，食大渣飯，以至達成配合中央既角度去睇，咁又冇咩問題既。衣幾棟野，以至整個北都，其實都係咁。

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最後既結論都係，就算你唔用大茶飯既角度，其實好簡單既常識都話比你聽，你有邊飯掂既就做邊飯，唔好攪咁多無謂野啦。

冇幾耐之前睇明報，阿阮穎嫻QUOTE過港大陳志武都講過類似既野 (明報又要收錢，咁衣條link係DISCUSS)﹕

我很同意敝校金融講座教授陳志武在香港大學經管學院舉辦的《香港經濟未來2025研討會》（Conference on the Future of Hong Kong Economy 2025）中所說，香港政府重注創科，美其名是響應北京新質生產力大方向，但香港並不像中國內地和美國這樣地大物博人才多，沒有必要分散業務做多一樣不擅長的業務，不如專注做好專業服務業，輸出高等教育及醫療服務等等。

衣個，係好簡單既compaartive甚至係competitive advantage既概念。

當然，香港背靠祖國，溶入大灣區，咁又可以再做幾多專業服務、輸出高等教育，就真係自己諗啦。

又不過，陳志武真係堅架，除左夠膽係香港繼續講咁既野之外 (我GOOGLE港大個研討會係見唔到佢講野的)，佢上年就係同一個論壇話執左A股佢，仲夠膽加多句 目前是「一下子回到朱元璋的時候」。佢前幾年到衣一刻都開始不停唱衰經濟，又之但係，香港班擦鞋仔同大陸媒體都仲要搵佢。

佢真係有D料到的。

科技園公司萬歲 -- 不過用了十多年才知道別人想要甚麼 (4)

「 元朗洪水橋產業用地中止招標」衣單野原本好緊要，好多野講。不過，因為相對上小眾，唔講錢既話就影響唔大；再加上一般人又唔識，亦都冇興趣，咁廢事講。

點知，擒晚FB見到光傳媒講起，仲講到竟然有社評質疑政府衣個決定，咁我又搵下資料，講兩句 -- 講既當然唔只幅地中止招標，仲會 魚題 講埋科技園公司，即係會講埋整個而家開始出現既所謂產業政策。

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先講小小背景。 

你睇wiki，唔計遠古世紀，就話個項目係2007年再啟動開始。不過，最決定性既係大約2013到2015年咁上下，當時做緊第三次公眾諮詢，大概既規劃都出埋黎。最後，就好似劉國勳係明報咁講，成個洪水橋下村規劃大綱圖就係2018年落實左。

當時落實左d咩﹖

北面有批住宅，之後最出名既就係嘈完又嘈既洪水橋輕軌系統，再之後就係幾個產業園，當時係聲稱可以鼓勵區內就業。而幾個產業園入面，最重要做既就係現代物流運輸，所以就預留幾塊地，興建上面中止招標個座乜春多層式現代產業大樓。

衣棟大樓好重要，亦都嘈左好耐 -- 重要既係，當時已經話要發展古洞新界棕地，所以就要用個產業大樓黎到安置棕地入面既設施，亦都要將棕地好多物流作業搬入去；嘈左好耐既係，表面聲稱好多大型幾十噸幾層樓高既機器根本入唔到大樓，實際既就係擺入大樓個尺租會貴好多。

anyawy，你見就算2018年落實左個大綱圖啦，你求其GOOGLE，都會見到阿易志明之後都耐唔耐係立法會又扲返單野出黎講，問政府幾時興建好棟大樓。我照 direct quote返上面條link阿易志明係2021年個質詢點講呀下 -- 「鑑於該等經營者指出，由於政府未能做到收地與多層工業樓宇入伙時間無縫銜接，部分物流業經營者或需永久結業，以致物流業萎縮，政府有何短、中期措施解決他們對土地需求的燃眉之急」﹖

你睇完個背景，再睇返劉國勳個講法，就真係好FUN。

當佢今日話「特別是政府洪水橋及厦村的規劃計劃大綱圖是2018年的決定，稱應按實際情况檢視北都用地，以更切合市場需要」，其實佢係2022年仲係咁講﹕「政府擬建多層工廈安置棕地作業 劉國勳促加推用地冀無縫交接」。

咁，米係囉，唔好理劉國FUN之流比人隊枝咪埋去就亂咁UP，政府做乜佢都會贊好。係最MICRO又最低層次咁講啦，政府而家取消左衣塊多層物流用黎啦，黎緊又北部都會區啦，咁多物流工業設施放係邊呢﹖架車壞左係米路邊做維修攪掂﹖

而家經濟日報社評吹水講埋咩龍鼓灘及屯門西填海做「智綠產業港」，根本就唔係洪水橋多層大廈個隻功能；就算政府有其他多層大廈計劃緊，不過洪水橋個舊野都攪左咁多年，你再攪其他項目甚至攪埋填海，就真係阿局長下世都唔知完唔完到。

咁所以，前排車CAM人唔知邊條片話，香港好奇怪呵，係元朗新界路邊，唔知點解好多幾百萬既工程車會泊係路邊冇人理 -- 大佬，冇位泊，米求其囉，唔係點呀。

而家政府話咩係洪水橋撥部份地做低成本棕地作業，又要研究多一年。就算你研究完，撥到地，咁即係以前咁耐既諮詢規劃原來係攪笑；你又用返以往棕地模式霸住洪水橋個位，你又諗住霸幾耐呢﹖

發展局而家咁樣形容衣種新安排﹕

稱現最新安排下，政府反而有空間可以更靈活、更快地利用洪水橋用地支援受影響的棕地作業，把用地租予業界作露天儲存，或構建簡便作業空間容納受發展影響的棕地作業者。

衣種即係而家既棕地作業模式。不過，以往政府同好多友係點形容衣種狀態﹖

米係土地運用低效率呀、雜亂無章呀、污染環境呀，之類囉。而家迫於無奈走返回頭路，就話咩零活運用。頂。

再者，你係洪水橋玩返「露天倉儲」，咁同多層大廈比，要幾多地先安置到而家既棕地作業 -- 已經未講，咁多棟多層大廈，其實都係安置唔曬現有棕地上既設施的。

科技園公司萬歲 -- 不過用了十多年才知道別人想要甚麼 (3)

要聞

2025年7月22日星期二

元朗洪水橋產業用地中止招標 議員稱市場反應冷 發展局：強化主導及務實檢視部署

【明報專訊】政府原本招標出售元朗及洪水橋兩幅用地興建及營運多層工廈，以安置受收地發展影響的棕地作業者，月前已因應市况延長招標期4個月至本周五（25日）截標，距離截標前4天，政府昨日中止招標。對於是否因市場反應差而中止招標，發展局回應說「不到截標一刻都無從得知標書數目」，但有立法會議員稱市場對招標反應冷淡。
方稱須「動態規劃」推動北都發展

中止招標後，發展局會把其中一幅元朗用地交予香港科技園公司發展微電子生態圈，另一幅洪水橋用地會再研究產業用途。本報向發展局查詢接獲標書數目，該局昨晚回覆稱，根據過往經驗，投標者往往於截標當天才會提交標書，不到截標一刻都無從得知標書數目；發言人說，中止招標工作「能強化政府主導性」及「務實地檢視對兩幅用地的部署」。

發展局昨稱，為了引領及有效推動北部都會區產業發展，政府必須靈活利用北都土地，以「動態規劃」理念，加速企業進駐及帶動區內發展。

元朗用地 交科技園發展微電子生態圈

洪水橋用地 研納產業園區用途

中止招標的兩幅土地，其中一幅佔地約3公頃的用地毗鄰元朗創新園（前稱工業邨）及園內的微電子中心，而元朗創新園由香港科技園公司營運及管理。發展局稱，為配合科技園公司計劃在元朗創新園建構微電子生態圈，政府會將元朗用地轉作創科用途。

科技園公司回覆稱，將探討敲定具體發展計劃，在元朗創新園建構微電子生態圈。科技園公司主席查毅超說，新增用地有助加快本地製造和落地應用。

另一幅佔地近8公頃的洪水橋第39A及39B區物流用地，毗鄰另一幅佔地約15公頃的產業用地，政府稱如兩地一併納入研究，可讓日後園區有更充裕的土地資源。政府的研究方向是把該等產業用地批予由政府成立的公司，並由新公司負責按政府產業政策建設和營運產業園區。

劉國勳：規劃發展存落差 謝偉銓籲分擔風險

立法會議員劉國勳支持政府果斷中止招標工作，認為按該兩幅產業用地早前招標情况，反映相關規劃與實際發展步伐有落差，短期內市場對建多層式現代產業大樓反應較冷淡，故政府有必要以「動態規劃」方式，全面檢視北都內的多層式現代產業大樓及物流產業用地，特別是政府洪水橋及厦村的規劃計劃大綱圖是2018年的決定，稱應按實際情况檢視北都用地，以更切合市場需要。

立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓認為現時市道不明朗，「或者一些產業對香港長遠經濟是有得益的，在條款方面不要太辣，照顧到參與者承擔的風險」，認為政府不應該將所有風險轉嫁投資者，政府可以分擔一些風險。

去年招標今年按市况延長 曾修訂條款

政府於2024年3月及10月以「雙信封制」方式公開招標，出售該兩幅元朗及洪水橋用地，用以發展多層現代產業大樓，兩幅用地原定今年3月21日截標，但在3月20日政府把招標期延長至7月25日，並修訂該兩用地的招標條款，包括政府將以象徵式租金向投得用地的企業租用大樓部分樓面10年，以便其間由政府以優惠租金轉租予受發展影響的棕地作業者。


原文網址：https://news.mingpao.com/pns/%E8%A6%81%E8%81%9E/article/20250722/s00001/1753121063763

科技園公司萬歲 -- 不過用了十多年才知道別人想要甚麼 (2)

730社論

日報

啟德郵輪碼頭前車可鑑 北都產業不宜政府主導

政府中止元朗及洪水橋產業用地招標工作，兩幅地原定本星期五截標，原意發展多層現代產業大樓，如今知難而退，態度值得嘉許。但同時發展局表示為強化政府主導角色，透過科技園和成立公司發展產業土地，這容易重蹈啟德郵輪碼頭覆轍，放棄了市場調節機制，昂貴土地資源未必能充分利用。

發展局先後於2024年3月及10月以「雙信封制」公開招標，出售上述元朗用地及洪水橋用地，用以發展多層現代產業大樓，當中部分樓面免租租予政府十年，以便期間由政府以優惠租金轉租予受發展影響的棕地作業。可是這政策構思和現實運作脫節，就算計劃運用公帑補貼，但棕地作業者營運方式各有困難，例如廢鐵物料就難以搬運，根本無法通過興建多層大廈「上樓」。計劃最終胎死腹中，也平白浪費了超過一年光陰，和提速提效發展北大都會背道而馳。

政府最新計劃將位於元朗的用地交予香港科技園公司，在元朗創新園建構微電子生態圈。洪水橋用地則由政府成立的公司，以產業園區形式管理和營運該一帶產業土地。雖然科技園一直有參與政府工業發展，但新成立公司發展產業屬於冒險嘗試，就算經濟效益未如理想，也沒有市場機制作出平衡。這樣政府主導愈來愈多的發展模式，容易重蹈覆轍，未有從啟德郵輪碼頭發展經歷汲取教訓。

香港自從興建新機場，決定因為保育而保存啟德機場的跑道，並且在回歸後決定在跑道末端興建郵輪碼頭。本來這種「倔頭巷」位置就難以發展，但在長官意志先行下，曾經嘗試全球招標。但是商界反應冷淡，對於政府當年提出的碼頭方案提出修改，例如增加商業和酒店等等，可惜並不為當時政府接納。最後啟德郵輪碼頭就徹底改變成為政府主導模式，由立法會批出撥款用公帑興建，擺脫了市場平穩機制。

多年來，啟德郵輪碼頭交通接駁不便，商戶店舖紛紛倒閉，公共空間未有善用，遊客和市民也怨聲載道。文化體育及旅遊局在5月邀請市場，就進一步善用啟德郵輪碼頭空間提交意向書。相信這只能夠小修小補，並不能在體制上改革郵輪碼頭。

市場主導比政府主導的優勢是靈活變通，決策失誤需要即時承擔後果，促使資源得以充分利用。北大都會區既然是政府銳意發展的重點項目，更應該步步為營，不要作出過於進取的發展模式。正如國家領導人曾經告誡香港政府有為的時候，需要善用市場力量，政府在發展都會區的土地時候應該重視市場智慧，盡量讓市場主導，而不是在公共財政赤字下，再冒上承擔損的風險。

科技園公司萬歲 -- 不過用了十多年才知道別人想要甚麼 (1)

北都產業用地煞停招標 物業顧問指向巿場釋不安訊息

港聞

2025-07-23

光傳媒報道

政府近期大力催谷北部都會區發展，發展局前日（21日）公布，當局決定中止兩幅原定本周五截止的產業用地招標，稱為了「強化政府主導角色」。有國際物業顧問認為，此舉會向巿場釋出不安訊息，而且有部分投資者已投入時間和資源為投標作準備；有報章社評則指，近年愈來愈多發展模式由政府主導，恐重蹈啟德郵輪碼頭覆轍。

發展局前日宣布為加快產業在北部都會區發展，政府決定中止兩幅位於元朗和洪水橋的產業用地招標，稱為了「強化政府主導角色」，其中元朗用地將交予香港科技園公司，洪水橋用地則研究由政府成立的公司，以產業園形式管理。

國際物業顧問世邦魏理仕指出，政府在招標截止前5天決定取消招標，難免會向巿場釋出不安訊息。又指雖然取消招標項目不算多，但據悉已有部分財團和投資者投入資源和時間，甚至已進行盡職調查，為投標作準備。

世邦魏理仕表示，理解政府在土地資源管理上的角色，但政策調整有可能引起巿場質疑未來投資機會的一致性與透明度。

報章社評引述國家領導人告誡港府 應善用巿場力量

此外，亦有報章社評指出，用地由港府成立的公司發展產業屬「冒險嘗試」，即使經濟效益未如理想，亦缺乏巿場機制作平衡。批評近年由政府主導的發展模式愈來愈多，易重蹈覆轍，質疑當局未能從啟德郵輪碼頭發展汲取教訓。

社評直指巿場主導比政府主導更能靈活變通，北都是當局銳意發展的項目，更應步步為營，不應作出過於進取的發展模式，又引述國家領導人曾告誡港府需要善用巿場力量。社評強調當局在發展土地應重視巿場智慧，盡量讓巿場主導，而非在千億財赤下，再冒承擔風險。

業界：回本期長 存不確定性 表態容易投入難

根據招標計劃，兩幅用地主要發展多層產業大樓，轉租予受發展影響的棕地作業，巿值合共約62億港元。有地產界人士向傳媒分析，對發展商而言投資前最重要看到整個規劃的藍圖，北都規模不小，發展商要思考資金投入後何時回本、日後有甚麼標誌性建築、基建的開發等，直言「當大家都不清楚如何回本，怎可能有人肯去做開荒牛？」

該人士又指政府必須講清楚具體發展細節，認為要巨額投資，發展商必定「諗過度過，（風險）無一個發展商『食得起』」。

除了業界人士對北部投資存有疑問，建制中人亦指出不少發展商「自顧不暇」，發展動輒投資過百億元，回本期長又存在不確定性，直言「表態容易投入難」。

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