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講多兩句。
係呀，早排見衣度好多VPN入黎，又無啦啦有百零個VIEW亂撞入黎，咁我就將所有舊文洗曬佢，仲變埋PRIVATE添。
不過，係洗之前個篇文得一個VIEW，但寫海洋公園同市建局又真係寫得唔錯，咁留返擺係度 -- 講到評海洋公園同市建局，容許我自HIGH，我真係覺得自己係網絡上，寫得最好的。呵。
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講起市建局，係之前篇文度話，市建局唔同小業主，冇錢就可以發債。
到今日，銀債又黎喇。不過，我都係睇到顏寶剛講先留意到，今次銀債扲返黎既錢，唔係放落債券基金，而係放落去基本工程儲備金入面。
睇完，再搵下係米堅料，就搵到阿波叔好攪笑咁講，將銀債放落去基本工程儲備金，係「希望提高市民對基建及可持續發展項目的「參與感」和「獲得感」」。
聽完之後，咁你話係香港點會唔仆街丫。
即係，你擺落去基本工程儲備金米擺落去，話一直冇限制銀債用途，你想點用米點用，咁米算囉。你而家講個擺明係人都知既廢UP理由，又係為乜﹖
你又驚人話你政府冇錢做基建，又或者用銀債黎填財赤，所以就要亂UP呀﹖
先唔講個客觀係人都知既效果，就係賣地唔掂咁米用銀債黎填筆數囉。
就算你亂UP都好，係都作個好D既理由丫，係度講咩「參與感」，就比人睇到你係九唔搭八，即係連唱好都冇計 -- 你唔好話，銀債會用黎起山墳，可以比老友記有親切感，可以當做「山墳花」比你BK定個位添丫﹗
你咁亂UP，唯一好處就係，緊跟上面路線，咩都要唱好，食屎都要話好食。
不過，個結果係，就好似由治入興，唱好香港一樣，係度不停夜繽紛一樣。你不斷唱好，跟手所有人都見到仲係食緊屎，咁就會質疑你既能力或者有冇決心去解決問題，之後就會，WELL，躺平 。
而再痴線既係，你係度亂UP都算，不過又真係向住亂UP個方向去做，就真係更加食得屎，更加躺平喇。
大陸有版你睇，香港都係一樣。
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拿拿拿，睇返之前篇文，原來我上面個段講既野，可以有個學名，叫做「半桶水全能政府」--衣個名係呂大樂改既。
雖然呂大樂講既意思未必exactly係我講既。不過，不停亂up既效果，就係一樣，都係話比人聽，你連半桶水都唔知有冇。
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當然，再正路D去扮分析呀下。
之前都係度講過，你冇錢就可以發債架。不過，個市場就係咁多錢，你係債市搶錢，咁市場米小左錢，其他投資米小左囉。
你見大陸衣幾個月，阿親自指揮一聲令下叫人買國債，咁米所有錢走去買國債，成個A股米下家產左囉。而家見唔對路喇，咁人行衣排做乜﹖又話搶買國債既人擾亂市場秩序喎。
不過，ANYWAY，上面講既，其實係衣幾年既常識。
息口高，我米唔買股走去做定期。而家定期息口落啦，不過你發債有4厘息，即係同之前做定期差唔多，咁米買下你D債囉。
你睇下波叔自己都講左下面段野，咁，咁多公營機構加入搶錢行列，我冇理由唔參與丫麻。咁結果係乜，米係股市呀、樓市呀、投資呀，繼續食曬屎囉。
丫，波叔個段野，真係精彩，講出黎都唔面紅，仲可以話「更好利用市場的資金，推動其不同範圍的工作」，講到公營機構發債係好光榮咁款﹕
他說在政府的支持下，更多的公營機構會通過發債或其他方式籌融資，以更好利用市場的資金，推動其不同範疇的工作；今年以來，已有香港機場管理局、市區重建局以及香港房屋協會等，一直以來，不論是特區政府或公營機構所發行的債券，均受本地和海外機構投資者的歡迎，錄得以倍數計的超額認購，投資者包括銀行和資產管理公司等。
你話丫，可以將公營機構自身難保要靠發債去集資講到做「更好利用市場的資金」，係米真係天才丫﹗又不過，衣個講法，都好聽過話「市建局透過發債去提升香港市民及金融機構對重建舊區的參與感及獲得感」既。
ANYWAY，我知，就算政府呀市建局呀房協發債，其實都係個千零億，其實又唔係好多。不過，而家香港個MARKET好多錢呀﹖又香港個MARKET仲同以前一樣呀﹖再者，個千零億係債呀，係比你LOCK住幾年架。
再者，講到發債，香港地產商大把債要RENEW，你又同地產商係債市到搶錢，班地產佬多得你唔小之餘，遲下出事，就真係唔知要小邊個喇。
的確雖然投資公允值變化在會計準則而言，是對現金流沒有影響，短期因此亦不見得會影響對股東派息，但實際來說是反映企業資產縮水，對整間公司嘅價值實際是有影響..........
而且地產商持有的商業物業價值持績下跌，除非真是一世收租唔賣，否則一旦要出售例如像新世界要減債，就可能出現帳面虧損，情況就像新世界去年向母企周大福企業出售新創建逾60%股權，以套現減債，結果因出售事項亦錄一次性及非現金虧損，總計82億元；這未來就有可能會影響到公司派息，對小股東而言，近期多間地產上市公司都要削減派息，應該有很深體會。
即係，你都做左咁多年，你又唔係冇料財演，或者收左錢照跟新世界份新聞稿去講架麻。
地產股物業重估，其實點會唔影響現金流﹖
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最後，講起地產商，又諗起顏寶剛。之前佢有篇文，就再次引證，睇係友既野就算係要小心D。
佢之前講新世界個物業重估減值。佢係度講話，物業重估減值資產縮水令到個負債比率算。佢甚至講到下面兩段野﹕
的確雖然投資公允值變化在會計準則而言，是對現金流沒有影響，短期因此亦不見得會影響對股東派息，但實際來說是反映企業資產縮水，對整間公司嘅價值實際是有影響..........
而且地產商持有的商業物業價值持績下跌，除非真是一世收租唔賣，否則一旦要出售例如像新世界要減債，就可能出現帳面虧損，情況就像新世界去年向母企周大福企業出售新創建逾60%股權，以套現減債，結果因出售事項亦錄一次性及非現金虧損，總計82億元；這未來就有可能會影響到公司派息，對小股東而言，近期多間地產上市公司都要削減派息，應該有很深體會。
即係，你都做左咁多年，你又唔係冇料財演，或者收左錢照跟新世界份新聞稿去講架麻。
地產股物業重估，其實點會唔影響現金流﹖
估值下調，好大部份係因為出租率租金下跌。衣兩樣野唔影響盈利同現金流既咩﹖就算好似QUOTE既第二段咁講，一世收租唔賣，個盈利同現金流米不停倒退囉，米就算唔變現賣樓出現帳面虧損都會影響個派息囉。
地產股唔係科技股WHATEVER喎，地產股真係靠物業搵食架喎﹗除非你話，個物業重估會好似早十年前，下調完一兩年之後又爆算返。
不過，而家個境，係點呢，吓。
再者，其實，WELL，我冇詳細睇，不過出左業績既地產股，好似幾多都已經減左派息囉。
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丫，而家咩境，地產商會唔會出事呢﹖
唔好睇新世界喇，衣排景順痴左線，夠膽講D咁既野，咁反駁隊幾時出場呢﹖
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ANYWAY，完。
