1. 還記得2024年11月的「企業參與北部都會區發展簽署儀式」嗎？85間大型企業分批上台簽署一般意向書，涵蓋香港所有大型發展商，這個投名狀內容只有一句，就是「支持及參與北部都會區發展」，當日場面盛大。相隔逾一年，首個洪水橋片區招標上周截標時，最終僅接獲兩份標書，一共7間企業擬參與，不足當日簽署企業數目一成。這項被視為北都發展前哨的大型片區項目，反應無疑是遜預期。
2. 洪水橋片區整個項目投資額估計達150億元，恒地勇者無懼，以獨資方式參與，在目前地產市道以及息率前景未明下，可謂相當進取。不過，李氏家族對恒地一直有承擔，家族貸款有增無減，小股東毋須懼怕，若果投得，李家誠徐子淇夫婦明年值得更高級別的特區荷蘭水蓋。
3. 信置等6間機構以財團方式入標，成員包括大型國企及民企，當中有京東、中國旅遊集團這類非傳統地產項目參與者，分散投資風險意味十分重。數數手指，若果項目是股權平均分配，每間只是出資25億元，而且攤分多年繳付，又成功「應政府張單」；企業及科技用地部分，京東這些機構又有潛在協同效益，何樂而不為？
4. 至於其他未有參與的大型發展商中，長實尚可理解，企業及科技用地完全不是擅長部分，始終主席李澤鉅是數佬，計到數就參與，計唔到數就謝絕，明買明賣；新世界財力不足，不用多說。
5. 新地未有參與是次招標則有較多人議論，但是其實在片區附近，新地亦擁有住宅項目。
6. 事實上，是次招標反應冷淡，在發展商角度並非新奇，因為北都已經講了好幾年，業界都已經做了充分研究。
7. 北都在住宅的pipeline上，已規劃的長遠供應量近700萬方呎，尚未包括鄰近的周邊地皮，已經判定了住宅是難賺大錢的。更重要的是北都希望與深圳以至大灣區融合，當模糊了邊境界線後，住宅的真實供應量應計及深圳周邊的住宅供應，商業上更難以計算。
8. 當預期未來住宅價錢難賣得貴，再考慮到片區發展模式涉及大規模土地平整、道路及公共設施建設，建築成本高企，條數愈來愈難計；洪水橋片區發展期預料長達7年，項目面臨延誤及成本超支，發展商面對的風險則更高。
9. 若果住宅利潤微薄，就很難彌補企業及科技用地的風險──市場上難以找到具備足夠經驗及願意承諾50年的合作夥伴，就顯得整個洪水橋片區注定風險回報並不平等。
10. 此外，大型發展區成敗很大程度上取決於交通基建。洪水橋站等關鍵鐵路項目的興建及落成時間表一旦出現延誤，將直接影響項目的吸引力，增加前期銷售及招商困難。
11. 洪水橋片區僅是北都片區規劃的首場戰役。政府未來緊接推出粉嶺北及新田科技城兩個片區，其中新田科技城規模更大，市場估計單一項目投資額已逾300億元。未來如何調整招標條款、注入更多誘因，是一道又一道的難題。或許現實就是，發展北都便是如此困難，沒法改變，政府反而要更落力說服發展商參與一場不太賺錢的遊戲。
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