******
Friendly remark﹕ 篇文又係超級長，不過最尾4定5段，先係重點精華，簡而精地，破除明報同埋坊間d白白地痴既評論邏輯。
要救市建局，或者係解決個所謂市建局財政困局，其實係超級簡單的。
******
返正題。
好簡單。
個社評好重點咁講話﹕
市建局近年接連錄得數十億元的虧損，多個重建項目的預算開支，動輒超過百億元，一大原因是市建局在收購物業時須以同區7年樓齡樓宇的價格，作為業主補償基準，導致局方需要付出相當高的收購成本。以往樓市好景，市建局重建項目招標，發展商反應理想，局方收購開支雖高，但進帳更豐。可是近年樓市不振，發展商投地意欲低，市建局項目出現「高買低賣」情况，即高價收購但低價回標，錄得龐大虧損，更有兩個大型項目流標。當然，如果本港經濟好轉帶動樓市復蘇，「高買低賣」情况減少，市建局財政壓力可以減輕，但香港經濟轉型無法一蹴而就，當局也不宜繼續以「高買高賣」舊模式支持市區重建項目。
市建局近年接連錄得數十億元的虧損，多個重建項目的預算開支，動輒超過百億元，一大原因是市建局在收購物業時須以同區7年樓齡樓宇的價格，作為業主補償基準，導致局方需要付出相當高的收購成本。以往樓市好景，市建局重建項目招標，發展商反應理想，局方收購開支雖高，但進帳更豐。可是近年樓市不振，發展商投地意欲低，市建局項目出現「高買低賣」情况，即高價收購但低價回標，錄得龐大虧損，更有兩個大型項目流標。當然，如果本港經濟好轉帶動樓市復蘇，「高買低賣」情况減少，市建局財政壓力可以減輕，但香港經濟轉型無法一蹴而就，當局也不宜繼續以「高買高賣」舊模式支持市區重建項目。
「同區7年樓齡」賠償 政府需要檢視政策
政府當年定下「同區7年樓齡」現金賠償政策，理由是讓業主可以在同區買到與被收購單位面積相若的單位，而從現實政治角度，如此優厚的賠償安排，也可以減少來自舊樓業主及區內民選議員的反對。可是過去亦不時有聲音質疑，六七十年樓齡單位的價值，跟同區7年樓齡的價值相差太遠，有關賠償政策太慷慨。
*******
政府當年定下「同區7年樓齡」現金賠償政策，理由是讓業主可以在同區買到與被收購單位面積相若的單位，而從現實政治角度，如此優厚的賠償安排，也可以減少來自舊樓業主及區內民選議員的反對。可是過去亦不時有聲音質疑，六七十年樓齡單位的價值，跟同區7年樓齡的價值相差太遠，有關賠償政策太慷慨。
*******
我先淨係講佢衣段。
佢講既「可是過去亦不時有聲音質疑，六七十年樓齡單位的價值，跟同區7年樓齡的價值相差太遠，有關賠償政策太慷慨」，其實係痴左線。
1. 佢講價值，其實強拍條例都講明，係要睇物業既現有價值同重建價值之類，係好複雜的 -- 不過就唔會只係睇「六七十年樓齡單位的價值」，係必須睇埋個重建價值。
所以，點解市建賠償政策就算唔係跟強拍條例，要係政策上好粗疏咁講「同區7年」賠償政策，就係除左要比你係同區買返到間差唔多既單位之餘，就係要賠償時體現埋個 重建價值。
2. 好實際咁講，「同區7年」其實係唔係反映到上面 強拍條例講既價值﹖
我特登GOOGLE返十幾年前大角咀重建，有兩段新聞 (第二段係DISCUSS COPY出黎，都係可信掛)。
第一段新聞話，因為2010年樓價急升，所以市建局大角咀福全街物業收購價激增5成去到「每平方呎實用面積達六千六百零七元」。
第二段新聞話，係2010年同之前既時候，恆地收購大角咀道入面既舊樓，個收購價係由2009年既3,827元，升到去2010年初既5000元，以至去到2010年中既7000元。
上面兩段新聞睇到，係差唔多既時間地點，恆地收購價係7000蚊左右，咁市建局「同區7年」都係大約價錢，即係6607蚊。
咁市建局用公權力收你塊地你冇得反對，你走去法庭反對都唔會用強拍條例要用「同區7年」黎把關，你冇得要求法庭跟市建局用恆地個「市價」的。
咁既話，根據明報提議，如果市建局既收購價改做「同區10年甚至15年」，收購價得返5000蚊，即係比私人收購價小2000蚊，咁係米合理 -- 即係我用公權力收購你層樓你冇得反對，不過到時原來政府收你層樓係仲衰過私人收你，咁囉。
你睇衣度，就好簡單粗疏咁理解到同區7年既依據係乜；你唔同意既，就改埋強拍條例，唔好理咩重建價值，到時就唔好話私人發展商可以唔理重建價值，可以強搶私人物業。
********
題外話，你唔用「同區7年」，咁你用乜標準﹖
用市價呀﹖
咁當年大角咀衣D舊樓冇風聲有私人發展商收購時，個市價就係2,000蚊，有風聲收購就升到5,000甚至7,000。咁究竟你係米用返7000蚊市價，定係賤格到專搵D冇風聲冇人落釘既舊樓，用2,000就做市建局既收購價﹖
你係米想咁呢﹖
**********
當然，你可以話，上面講既係樓市上升時既現象。而家樓市跌，市建局再「同區7年」，米會比發展商收購既更加優厚到唔合理。
你咁講 -- 即係好多主流傳媒咁講 -- 就係公字都要蠃曬既講法。
即係，過去好景時，市建同政府以往一直都講既係﹕市建局好市時賣樓賺好多錢 (而唔肯增加賠償或者放寬某些賠償限制)，係為左留多D儲備，應對唔好市時繼續要蝕住做收購。咁而家唔好市啦，原來上面講既政策原則，係一路都攪笑，所以我就要改架啦﹖
再者，個市而家唔好，其實係冇發展商出價做收購先真。咁既情況，發展商如果肯出價都係市價8折啦 -- 咁既話，又係米市建局應該將個收購原則由「同區7年」改做「同區7折」﹖
講得出衣D野既，都係痴線的。
**********
講返正題。
相對以下講既野，「同區7年收購價」衣個POINT都唔係最垃圾。
最垃圾既係，上面只提支出唔睇收入﹕市建局收購完係有分紅的 -- 而個分紅，唔單只係隨樓市水漲船高咁簡單的。
首先，明報自己都識講，「以往樓市好景，市建局重建項目招標，發展商反應理想，局方收購開支雖高，但進帳更豐」。
咁實際情況係點﹖
陳克勤今次做到野，唔洗我要搵項目黎睇。
佢係2023年，係立法會問左個咁既問題。個政府回覆話比你聽，2013-2022年，市建局折左5,600個單位，之後與建返9,900個單位。
重建既樓宇數目，係拆卸數目既接近一倍﹗咁你話，就算收購價真係唔合理啦，不過市建局點唔大賺﹖
衣個，就係重點﹕過去10年，市建局除左受惠樓價之外，仲因為佢專門收購有所謂「重建潛力」，plot ratio用唔盡，即係拆完可以賣更多單位既盤去收購的。
我求其搵，衣個圖話比你聽，香港樓價去到2021年先真正見頂。我當你提出收購價再加發展期係7-8年 (上面條LINK講既2010年福全街項目係九唔搭八改做酒店，所以先19年完成)，不過你前期分紅預售樓花有好多唔同期既分紅，所以2021年樓價見頂，不過起碼2016/17年收購既單位都應該可以食盡見頂既樓價掛。
咁你話，市建局究竟去到2016/17年，其實透過拆樓收購，係衣個樓價升到傻既環境之下，賺左幾多錢﹖
-------------唔洗心急，我下面會再講詳細數字的------------
就算再講近期，樓市回落啦，早幾年土瓜灣5街個收購價係摸項啦，不過唔好唔記得，佢收購拆卸，同重建扲去賣既單位，係以倍數去計的。
所以，咁我唔睇年報，其實上面講既都係common sense，係人都知市建局係樓市大升周期，就賺大錢，充實儲備 -- 較小人留意既係，就算樓市周期MISSMATCH，收購價摸頂啦，不過都仲有個收購/重建單位數目既differentiation，即係個淨餘plot ratio，可以扲單位出黎賣，仍然去比市建局維持項目盈利。
即係，當市建局未痴線時(!!!)，係同私人發展商一樣，見到PLOT RATIO用唔盡會有錢賺既項目，先會主力去做。
你睇韋志成最近成日講既土瓜灣5街，2017年收購價都天價平均尺要15,916，不過 嘉里建設 計個數係2021年都肯用12,591尺去投標而市建局又肯接受喎，咁就知咩事 -- 嘉里可能戇居啦，不過重建每座building都由6層左右大幅增加到幾十層，就知EVEN個 個別單位平址售賣尺價可能低過收購價，不過市建局係賣地加分紅之下，都應該唔洗蝕。
**************
過去幾年，市建局的商住項目招標通常都會設有分紅要求，但分紅的門檻不斷變化。2022年10月之前，大部分招標項目要求售樓收入達到指定門檻後，分紅比例會逐步提高，從20%漸增至50%；自2022年11月截標的西營盤皇后大道西/賢居里發展項目開始，分紅比例固定為單一水平，但由40%逐步下調至目前山東街項目的20%。冇記錯既話，衣個20%分紅係近十年左右，咁係遠古年代就好似冇訂到20-50%衣個價。咁，大角咀又有個遠古例子。
大角咀有個重建樓盤叫 形品。文匯話個盤由新地係2007年投得，「每呎樓面地價約3,500元至3,600元」；WIKI就話，形品開賣情況係，「2010年7月開售呎價（建築面積計）由$6,810（開放式）至$15,020（特色單位連天台）」；而係WIKI入面，都仲有個紀錄講到個分紅係咁﹕「根據招標條款，市建局要求中標財團售樓收益逾14億元(即呎價逾6600元)才需要按比例分紅予市建局。」
咁你話，售賣單位係拆卸單位既唔知幾多倍，尺價又係唔知好幾多倍，咁市建局係衣個項目有幾多分紅賺幾多﹖
你自己CLICK上面條LINK，睇下幅圖，個盤落成之後係有幾多十層呢﹗
再題外話，文匯段新聞講得幾好聽﹕「市建局的初步構思，是利用有關地方推動發展社會企業，希望藉此加強社區網絡和凝聚社區資源，為大角咀及深水步的社區服務提供更多支援和製造更多就業機會」。
再題外話，文匯段新聞講得幾好聽﹕「市建局的初步構思，是利用有關地方推動發展社會企業，希望藉此加強社區網絡和凝聚社區資源，為大角咀及深水步的社區服務提供更多支援和製造更多就業機會」。
現實係，係2012年，個基座商場舖位係成個賣左比香港兒童合唱團，賣左1.5億，其他幾個舖除左有個係市建局自用之外，其他係做緊日本城之類 -- 你話真係做到幾多加強社區網絡，增加幾多就業﹗
話時話，咁你話市建局又有冇得分個1.5億丫拿。
***************
言歸正轉。
咁你話，市建局受惠樓市，水漲船高，咁點解而家又好似等錢洗要政府注資﹖
高天佑寫左個題話 市建局「搞副業」，我以為佢係想講我講既野，點知唔係。不過，佢篇文入面有d數，都值得講。
佢咁講﹕
連年虧損之下，市建局的資產淨值亦持續縮水，由2022年度高達538億元，到2024年度只剩464億元。截至去年3月底，該局手持現金約165億元，但預計2025和2026年度的收購連其他開支總共需要643億元，「渴水」情況相當嚴重。很大程度上，市建局與不少地產商同病相憐，同樣於過去幾年把大量資金「責」在收購及發展項目，於目前市況下回本不易，陷入流動性困境。相對之下，包括新世界在內的地產商通常擁有大批收租物業，能夠持續「造血」；反觀市建局卻不具備這個條件，必須更努力對外「撲水」。
即係，受惠樓價上升，市建局既資產 (主要係賣樓得返黎，小部份租金收入之類) 由2010年既191.8億升到去2019年既469.7億，再去到高天佑QUOTE既近年464億。
你睇高天佑比較2022同2024年個數字，就好似2024年跌左好多喎﹗不過，實際上，市建局既資產 (你可以當做FOR重建項目既儲備) 係由2010年既200億唔夠，短短15年間升左一倍有多，去到4百幾億。
****************
咁點解市建局賣樓賣到資產多左咁多，而家都要講緊缺水﹖
米係我一直講既原因。
一黎，佢做左好多唔關佢事既研究，講咩油旺研究，講咩東維港研究。當然，其實批出顧問合約，請內部staff所謂既睇住件事，每年都唔會有十億 (應該冇掛)，不過衣D根本唔係佢既MISSION。
二黎，就係同政府一樣，有錢身痕。早幾年財政好，政府就狂做基建，甚至係疫情時就做埋好多起左唔用既方倉 (當然，政府冇錢都用幾百億攪簡約公屋就唔知點解啦)。市建局就係有錢，要玩小區重建唔係問題，不過佢同時間開既項目係明顯比以前多好多。
好簡單，要搵市建局歷年項目就好煩，佢網項都淨係BY區域去分。不過，你睇佢年報個報表附註14聯營發展項目結餘，都大約有佢每年重建項目既數量 (市建一直有保留重建項目商舖出租權益，所以有聯營項目 -- 所以我米話新地賣左個舖比兒童合唱團，市建應該有錢分的)。
睇上面條LINK，係2017年之前落成既項目，每年都係一個起兩個止。2018年既項目去到3到4個，之後做緊既土瓜灣5街就講明係5個 -- 面衣度講既5個，其實係5條街，唔係唔個大廈街號添呀。
咁你明，點解市建局會話，未來收購要用好多錢，要發債未﹖
應該未明，因為我仲未講已公佈左既 九龍城重建項目。衣個2022年既報導話，市建局九龍城重建項目要過百億，分十幾年做 -- 你得個4百億資產，不過諗住做個 過百億既PROJECT﹖ 你分期都唔掂啦，仲未計你仲宣佈緊有花墟同馬頭圍道有幾個項目喎﹗
你唔識會計唔識財務，都諗到有問題啦，下麻﹗
咁，你就真係要問，邊個叫市建局去做﹖
除非政府叫佢做，如果唔係做乜要係衣D時勢去攪﹖你又明知唔夠財力去攪，又點解同期去到2024年要攪埋無需要既花墟重建﹖
你睇香港法例第563章《市區重建局條例》第10(4)條係咁講﹕「巿建局須以應有的謹慎和盡其應盡的努力處理其財政」。
咁你明知自己得個4百億資產，又之但係仲不停公佈咁多項目，攪到「預計2025和2026年度的收購連其他開支總共需要643億元」(高天佑講架下)，之後仲要諗埋點攪個百億既九龍城重建，咁市建局有幾謹慎處理財政﹖
********
你再睇阿韋志成都就黎收皮，不過都仲係度講 東維港海濱，講政府將庇利街塊地比左佢地之後會咩「加強土瓜灣內陸地區與海濱空間的連接和暢達性，並從多元的發展令海濱一帶更具活力」，衣D先係真正既「搞副業」。
政府比塊地你，你睇下政府新聞稿係點樣講﹕
行政會議對這次批地訂明了明確要求，包括：（一）要求市建局要善用兩幅用地作為其資產並藉此提升融資借貸能力，以審慎理財的方式，在未來數年維持市區重建的動力，包括由現在至二○二七至二八年，就已開展的六個重建項目（註）進行收購。此外，兩幅用地日後會為市建局帶來賣地收入，市建局須用好這些額外和其他收入，並按其財務狀況，訂好尚未開展項目的優次；（二）巿建局須聯同政府檢討和優化其運作和財政模式，讓其面對市況波動時，仍能以可持續的財務模式推動重建工作。此外，市建局亦應建議如何加強樓宇復修，以延長舊樓的可使用年期，降低重建的迫切性。市建局須在二○二六年內提出具體建議。
行政會議對這次批地訂明了明確要求，包括：（一）要求市建局要善用兩幅用地作為其資產並藉此提升融資借貸能力，以審慎理財的方式，在未來數年維持市區重建的動力，包括由現在至二○二七至二八年，就已開展的六個重建項目（註）進行收購。此外，兩幅用地日後會為市建局帶來賣地收入，市建局須用好這些額外和其他收入，並按其財務狀況，訂好尚未開展項目的優次；（二）巿建局須聯同政府檢討和優化其運作和財政模式，讓其面對市況波動時，仍能以可持續的財務模式推動重建工作。此外，市建局亦應建議如何加強樓宇復修，以延長舊樓的可使用年期，降低重建的迫切性。市建局須在二○二六年內提出具體建議。
政府比塊地，係「行政會議對這次批地訂明了明確要求」，係officially同你講左要用塊地去改善財務，不過你就九唔搭八講咩海濱。究竟佢係米知自己就黎收皮，所以況飛自我，定真係真心膠呢﹖
***********
又再當然，政府搵蔡宏興入局，又講到比塊地你係要改善財務啦，咁係米代表將來市建局真係要有變化，唔再講咁多乜春地區研究﹖
**********
最後，見佢講不停講乜春土瓜灣海濱，其實有個好簡單既問題﹕而家黃埔冇海濱長廊咩﹖條長廊唔通達咩﹖咁你平時甚至假日見到有幾多人用條海濱﹖
啟德海濱好D，個乜春啟德海灣嘉年華真係多人去 -- 唔好同我討論衣樣野，我真係去過 -- 事關啟德海濱真係有零售館有商場有人管理有交通去。
阿總監成日講咩東維港海濱，你要做到啟德個隻有人管理要攪商業活動先吸引到人，不過衣D就都唔係你既法定權力去做既野。二黎，而家海心公園唔暢通咩﹖來來去去米又係附近幾條街既人去。
再者，你講到政府比你塊地好PRIME可以連接海濱同所謂既內陸，跟手仲有咩測量師走出黎話塊地靚有海景。不過實情係，個塊地同阿總監講到咁正既土瓜灣五街項目，其實係有學校係中間隔住，之後仲要行10分鐘先到地鐵站囉。
所以，我都唔明，你做乜春要對個海濱咁念念不忘﹖講出黎好聽，實際會用既人，其實係好有限 -- 事實上，海濱發展亦都唔關市區重建局事囉。
************
真係，最後。
要治本麻，要市建局財政可持續，其實就好簡單﹕唔好充大頭鬼，開咁多大project米得囉。再加上，唔好攪咁多唔關自己事，唔好攪咁多法定職能以外既工作，咁米更完美囉。
你唔睇送食飯，咁除左政府永續補貼，又或者係收購業主到搶錢之外，咁仲可以點樣永續﹖你班攪到市建局蝕到甘既高層做義工唔出糧，都攪唔掂啦。
see﹖
我既solution幾簡單直接對症下藥。睇送食飯，真係 海岸線都識啦。
*********
真係最後。
如果有人問，咁叫市建局收縮業務，咁香港舊樓重建點算﹖WELL，叫佢收縮，唔係唔做囉。
同埋，冇錢，有咩辦法﹖
辦法總比困難多(!!!)。例如，當個市衰無可衰，發展商三五七年之後清完貨尾，就有人做架啦。就算到時個市點衰，個周期「平滑曬」，SAY，同區七年收購價係6千，新樓賣樓又係8千，咁米有得做囉 -- 當然，如果市建局到時繼續充大頭死都要同一時間做幾百億收購，就收購價跌到1千蚊 -- 但係賣樓價要1萬蚊 -- 咁佢先攪得掂囉。
*********
打完字，睇多次有冇錯字時，想補多句。
你見開頭我QUOTE明報社評，米證明佢真係唔識囉。佢咁講﹕
「當然，如果本港經濟好轉帶動樓市復蘇，「高買低賣」情况減少，市建局財政壓力可以減輕，但香港經濟轉型無法一蹴而就，當局也不宜繼續以「高買高賣」舊模式支持市區重建項目。」。
我就會話，佢都痴既。
就算經濟唔好，樓價衣世都係而家低位發上發落，咁米「低買低賣」，米一樣可以做重建 -- 再者，就算係「低買低賣」，你要記住，阿市建局都仲係賺緊個plot ratio premium，重建後可發售單位數目係遠多過收購單位數目，所以市建局都仲係賺到錢架囉﹗
又再多次者，由發展商市建局角度，「高買高賣」同「低買低賣」都可以賺大錢 -- 你當然可以話「低買低賣」下個建築成本貴就會佔成個發展cost百份比大左，之後就影響個profit margin，不過「低買低賣」個利息開支又細好多呢。
所以呢，明報同好多友真係唔識架喎﹗
ANYWAY，而家明報既建議係，市建局策略出錯，要充大頭鬼，就唔該修改個收購政策，要有機會被收購既小業主埋單啦。
嘿﹗
*********
完。
沒有留言:
發佈留言