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我想講既係衣樣﹕
有聲音擔心政策下分間單位供應減少，導致租金上升。何永賢預計，隨公營房屋、簡約公屋等陸續落成，有信心房屋供應足夠。「這個想法很單一，這個單位面積改正之後它的成本是否直接轉到租客？但剛剛我們解釋過，要放大大局，在大局當市場和今天是完全另一個環境，四年後，四年後傳統公屋、簡約公屋全面出現的時候，量、供應、選擇多了那麼多的時候，其實租金就會在數量上會調節下降。」
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無論係上面講既「有聲音」或者何永賢direct quote既，都係廢話。
好耐之前都講過，劏房既租金，唔係由佢既成本去定。定租金既主要因素，係佢既替代品，即係供求有關。
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講之前，先講下而家租賃市場。
下面係兩幅好簡單既租盤圖，我頭先用左5分鐘去search出黎﹕
1.第一幅圖第二個「分間單位2房1廳 新淨 光猛多窗 有雪櫃洗衣機」值得講，因為佢應該係必發大廈一開二個種單位，所以實用都有220尺，租金就8500，咁個discripion都話比你聽有齊加私；衣個位去旺角太子地鐵站，唔洗10分鐘。另外，咁樣兩房法，冇窗台舊樓，睇相，兩大兩細都肯定OK的。
2.第三個「***恆昌中心工作室有窗有廁,可約睇.***」，一睇你就明我想講咩啦﹖工廈，建築面積390尺，租金6800 -- 衣個唔算過份，下面有個仲過份類似既野。丫，睇佢內文，衣個野係港灣豪庭對面，九龍殯儀館後面。
3.第五個「有升降機實用套房 備洗衣機位 鄰近地鐵站」，就係傳統意義上既劏房 (咁其實第二個都係既，不過一盤正常劏房好小咁大)，有電池爐有廁所，咁中英樓係近大角咀道個邊，130尺實用，5199租。
4.第六個 (即係第二張圖)既「((大同新村))唔使一萬 大大間有梗廚 有匙即睇」，其實就係上面第五個既附近，係完整單位，250尺實用，9000蚊租 -- 即係上面一開二既劏房就尺租貴幾蚊，都合理啦。
5.第七個「罕有複式特色工廈 靚盤難求 有匙即睇」，同第三個一樣，又係工廈，不過唔係我最想講個個。ANYWAY，都係近殯儀館，建築面積466尺，租金9300，抵死在既係，衣張thumbnail都睇到，佢係整左個閣樓比你訓添﹗又再anyway，click入去話佢樓齡有11年，睇相又唔似。
6.第八個，亦係最後一個，更加係我最想講既「筍盤」﹗衣個「大角咀宏創方」，面積296 (冇講係米實用)，租金6800，獨立洗手間，樓齡只係6年，絕對係新靚正，個價錢真係無敵﹗係第二個PAGE有介紹BREDFORD話係甲級工商廈。如果BREDFORD係甲級，咁衣個宏創方就肯定係。
7.最後，上面幅圖冇既，不過講到大角咀新樓，個批利奧坊細單位，即係200尺開放式單位就12000蚊租，早一年租未升就唔洗1萬；求其係28hse再search，澳運站上蓋既帝柏海灣第二期高層海景單位竟然只係10,800租金 -- 咁應該係劏出黎或者淨係租一個房個隻。
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講完咁多唔同類型既樓盤，都知我想講乜啦﹖
1.好多九龍區新既私樓，例如大角別利奧坊個批，SIZE同大劏房差不多，都係200尺左右，月租之前唔駛一萬，而家係萬2蚊。如果兩個人合租，每人100尺，比6千蚊，就係貴小小既劏房價。
1.2. 你話大角咀都遠，咁海壇街個批咩海柏匯細單位都係11,000蚊；直頭3分鐘到深水埗地鐵站不過起到九唔搭八既AVA直頭10,800租 (不過得150尺同埋個則真係九唔搭八)。
1.3.唔講大角咀，中九龍幹線要預留capacity去應付既啟德，有海量 -- 仲要係太平洋個隻-- 新盤都係300尺15, 000內租金。
1.3.唔講大角咀，中九龍幹線要預留capacity去應付既啟德，有海量 -- 仲要係太平洋個隻-- 新盤都係300尺15, 000內租金。
1.4. 要再平，唔嚴遠，青山公路最出名既除左有新地掃管笏爛尾盤之外 (車CAM人上星期又出左片講佢仲停緊工，咁仲唔係爛緊???)，青山公路個批咩 緹岸 之類，8,400就租到個開放式單位，淨係考慮個單位內籠同埋屋苑設施，就真係超級抵。
1.4.1. 衣批海量單位既數見，可以比美啟德，個供應係多到大西洋個隻。不過，附近真係乜生活配套都冇，所以先咁平 -- 之但係個位去機場返大陸又OK既。
2. 上面衣類海量供應既新私樓，其實就係舊樓既租金上限CAP。所以，乜春大同新村深水埗太子旺角油麻地周圍既舊樓，如果頂盡200零尺，就租金最盡都係1萬蚊頭，唔會貴過衣批新樓 -- 除非係好新淨同好靚裝修或者location啦。
2.1.衣個，亦都係上面正常劏房既租金cap。
2.1.衣個，亦都係上面正常劏房既租金cap。
2.1.1.一方面，如果我係舊樓業主，一個2百尺單位我租金收1萬蚊左右；另一方面，如果我將佢劏做兩間每間一百尺，大約收租都係5000蚊左右 (其實就係上面中英樓個劏房單位市價)。咁我劏完之後，同我而家收租差不多，咁我冇咩誘因去劏做兩間。
2.1.2.而家立法係劏房最低面積要8平方米，即係86尺，咁要劏既難道仲大，誘因仲細。咁所以，你應該唔會再見到個劏房供應會無啦啦大增。
2.1.3.需求方面，咁而家九龍區劏房平均租金係around 5200。咁如果「有聲音擔心政策下分間單位供應減少，導致租金上升」，如果我係租客，咁我會點﹖
2.1.3.1.如果我係社企例如衣個侖居，我會租上面 220尺兩房不過租金只係8500既必發大廈，之後租返比兩個住緊劏房既人甚至家庭 -- 我收返佢地每人4500，仲每個月有錢賺添。
2.1.3.2.如果我純粹一個後生住緊劏房，如果真係加租由5200加到6000，咁我會搵多個朋友，一齊用萬零甚至萬五蚊租利奧坊一房之類既新樓，除返開都同而家劏房租金差唔多 -- 如果唔一定住新樓，萬五蚊就會搵到唔錯既兩房洋樓，再舊D既例如上面既大同新村，就萬一蚊都有兩房。
2.1.4.再唔係，我可以租上面宏創坊或者較舊既工廈，都係貴1千幾百。
2.1.5.如果你話貴1000蚊又點會有人租，仲有好多方法，名城係劏房之城就固然經典 -- 頭先一SEARCH，衣個最新既報導就仲痴線，用窗簾將個3房單位租比8個租客，每間房以月租5100至7200元計。
2.1.5.1. 而家劏房規管係唔攪床位，上面名城做 床位出租，係唔會受到規管的 -- 諗出黎既衣位天才，應該都係大陸人，事關大陸大把工廠呀大學宿舍呀都係咁款 -- 咁幾個專才同學WHATEVER夾埋租床位，都OK啦。
2.1.5.2.又再如果，我幾十歲人，係深水埗做看更，唔想租名城或者靚床位咁貴，我都係求其搵地方住就算，米租深水埗床位囉，幾千蚊攪掂。
2.1.6.咁亦所以，結論係，就算規管劏房會令劏房數目小左，不過係海量細單位私樓同埋工廈單位十九幾萬樣代替品供應之下，其實正常劏房個租金都係CAP住左，就算係加都唔會好多。
2.2. 不過，咁衣度，就係另一個問題﹕規管劏房之後，因為個租金上限會有上面好多代替品CAP住，所以正常劏房既租金上限點升都有數計 -- 就算點升，都唔由而家平均5200升到7千，甚至升到近6千我都好懷疑。
2.2.1.之但係，因為唔規管床位，咁最差個種籠屋類床位會加租，個幅度就唔知點，不過相信會比上面講既正常劏房租金上限高。
2.2.2.個問題會複雜，因為名城個例子話左比你聽，租唔出個批AVA呀甚至海壇街個批 (而家愛海頌500尺2萬蚊租)，真係可以諗下學名城，變身做出租床位 -- 不過名城就係學生盤出名，又係東鐵沿線，學生夾份會易D；愛海頌個位就煩D，要搵人夾床位都煩 -- 所以床位出租供應未必會因為需求上升而增加 (未必咋，「市場智慧」衣家野好難講的)。
3.ANYWAY，上面想講既係，因為有海量潛在替代品既關係，其實替代品先係劏房租金升跌既關鍵。如果市區劏房真係升到近8千蚊，我真係情願租市區舊樓成個細單位、搵人夾租3百零尺新樓、甚至去租青山公路個批靚新樓。再唔係，睇下到時愛海頌會唔會變床位之城，會既就租 -- 當然，都係個句對於床位租值，我就唔敢估啦。
3.1.而好吊鬼既係，當何詠賢話，「四年後傳統公屋、簡約公屋全面出現的時候，量、供應、選擇多了那麼多的時候，其實租金就會在數量上會調節下降」，其實某程度上都係上面講既野。
3.2.不過，佢講既供應量調節，係唔需要睇4年後。而家海量新樓供應，其實都影響緊舊樓租金 -- 個租金指數衣年係不停上升，不過個A類物業個九龍同港島平均租金 (即係4百零尺以下細單位)，其實係上年破頂後回落左，你可以自己去睇個EXCEL，真係會CAP住個舊唐樓同劏房租金。
3.3. 而更加吊鬼既係，如果佢真係相信 傳統公屋簡約公屋咁把炮，未來4年會令到劏房租金下降，咁你就要問﹕如果真係好似佢咁有信心令到租金下降，咁到時仲會有人做劏房咩﹖到時要還原又要每年認證喎。
3.4.如果租金好似佢咁EXPECT會跌，劏房供應米下降。之但係，如果需求仲係度，咁個租金會點﹖
4.用返我一直以黎既講法，上面講既替代，其實仲有一個重要因素，就係location。佢講既咩傳統公屋簡約公屋，好多都係新界，係取代唔到市區低租值住屋需求。所以，上面講既青山公路新樓，先會跌到8千蚊就租到 -- 都仲要未必有人租。
4.1.而阿前特首振英夫人攪個檔齊惜福可以將啟德個過渡性房屋攪到成PAT屎咁，就更加係冇野講 -- 而佢攪個檔過渡性房屋原來要租戶交差餉，就更加係一流。
4.2.所以，當佢講咩「傳統公屋、簡約公屋」對租金影響既時候，其實佢係九唔搭八，唔明個市場調節係咩回事，更加可能一時唔記得點解市區有劏房需求。
5.最後，結論1係，就算有幾多公屋簡約房屋都好，其實劏房係唔會消失。因為，始終，location都係問題，除非你話北部都會區好勁，以後會有超級多基層工作機會。如果唔係，就算我有間天水圍公屋，如果我仍然要係深水埗做保安，咁我都會租個劏房或者床位比自己住，都唔願意每日返完12個鐘頭之後，要搭成個鐘車返天水圍訓覺 -- 幾年前唔知有線新聞定咩做過故仔，就講過類似既野。
6.結論2係，除非ava之類既私樓跌多兩成租，如果唔係劏房仍然會有需求 -- 同location有小小關係既係，真係好多留學生，外國人黎香港，真係要租劏房 -- 如果唔係，當年壽臣山點解有劏房出現﹖除左報導入面講既要讀護士學校既兩個姐姐之外，仲有好多冇房屋津貼既EXPAT都負擔唔到香港既租金的。
6.1.就算你話而家政府想將商廈改做學生宿舍，其實都只係處理到好一部份個個留學生劏房需求。名城個種劏到阿媽都唔認得既環境，會繼續出現的。
7.結論3係，除左何永賢之外，我都唔信班社工講既野，講咩規管劏房之後劏房供應減小，之後劏房租金會大升。
7.1.再者，佢地成日講，因為預期租金大升，所以規管劏房同時要有起始租金。咁既話，就係經濟常識都會話比你聽，樣衰呀似道友呀一條友隨時會走佬呀，總之係貌似麻煩既，我就唔會租比你。
8.1. 你睇差估署個統計表，其實都睇到類似情況﹕個情況係咩﹖米係 當香港個租金指數衣半年不斷爆升，衣年幾又有咁多簡約公屋過渡性房屋，不過個劏房租金其實都冇乜大變動。
8.2.就算你話租約期有影響，不過成年啦喎，個劏房平均租金其實都係AROUND 每平方米440咁random walk呢。
8.3.衣套咁既規管劏房制度，規得黎又好多野冇處理 (工廈呀床位呀之類啦)，咁市場會自己調節，所以好多野都好難估既。
8.4.不過，佢到今日審緊劏房條例時，都仲話「由今年初比去年初，已經看到劏房租金有些下跌」，就真係各取所需 -- 統計署個表，2024年1-3月 個平均月租係5200，今年就係5300；每平方米月租呢，都係由上年1-3月既431升到今年1-3月既444。
8.5.佢講既「今年初比去年初」，係想講邊個月呢 -- 衣幾年所有D官講數字出黎，都要小心D聽。
9.完。
9.完。
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補多句﹕
市建局前排係海壇街同恆地有個盤，竟然節墜到要變身做青年旅舍，不過就月租4310到6630。衣個應該影響到市建賣樓分成，不過唔講衣樣，衣個又係上面講既劏房替代品既例子 -- 雖然個量就唔多，不過青年宿舍加加埋埋就點都有影響既。
況且，其實衣個青年旅舍，係供應角度，米同名城床位一樣囉。市場衣家野，係同侏羅紀一樣，life will find its way out。
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