唔洗評施政報告 (3)

打打下離題，所以開多個系列。

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睇完之前個POST，咁你明我講乜米﹖

你唔需要睇施政報告講乜，你只要問，政府咁多大計，究竟如何做FINANCING，錢從何來就得。

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我開多個系列，其實係想講，有個現成新鮮滾熱咩既例子，可以同觀塘延線比較。

個例子，係屯門南延線。

屯門南延線又有份財務安排既文件。正如我一路所講，而家D文件真係九唔搭八，衣份都係。

觀塘延線份文件，起碼都有同你講唔同歷史時期既造價估算，亦都有講條線通車後既車務同其他收入係幾多，剩低要有幾多資金差額要由政府資助。

衣份文件，淨係話比你聽，屯門南延線個建造成本係158億 (按2023年7月價格)，經濟內部回報率係0.6，咁就完左。

同時間，份文件有個新TERM，佢係咁講﹕

與東涌線延線項目採用相同的「鐵路加物業」模式，屯門南延線項目的財務資助形式是從物業發展用地的十足市值地價中扣除一筆固定總額，以填補鐵路項目資金差額。 政府與港鐵公司已達成協議，該筆固定總額為 242 億 138 萬元(按付款當日價格計算)。日後當港鐵公司要求 批出 物業發展用地時，會在按「設有鐵路」的基礎評定地價中扣除該筆固定總額。 這安排為港鐵公司提供足夠的財務資助和確定性，以推展鐵路項目。

簡單講，即係政府話批比港鐵塊地最高係值「242億138萬元」。如果賣地多過衣個金額，港鐵就要將多餘款額比返政府；如果唔超過，港鐵就唔需要做任何野。

咁屯門南線塊地即係第16區有4期，咁有兩期開左標。

第一期就我攪唔掂，唔知賣幾錢，不過衣段新聞入面話市場估值係12至24億，咁我當係15億。

第二期，即係所謂既巨無霸項目，就早排開左標。新地用105億投到塊地，即係樓面尺價就$3,500。不過，有線衣段新聞就話，綜合市場預測，項目估值介乎約81億至136億元，每呎樓面地價最高4,500元。

ANYWAY，屯門第16區頭兩期加埋，港鐵係收左大約120億左右。另外兩期係細項目，加埋唔知有冇50億。

就算有50億，加埋已收既120地價，加埋都係170億 -- 而個屯門南延線建造成本，係2023年估計，就已經要158億。

即係，唔理個項目成本一定唔止158億。你計埋個分紅安排，屯門南延線都唔知有冇錢賺 -- 事關市況唔好，又或者係地點唔吸引，所以你睇胡說樓市做左個SUMMARY，話比你聽，新地中標後係有唔同期數付款方法，唔需要即時比錢港鐵；而之前何交田站分紅係35%，今次屯門站第二期只係15%。

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咁同觀塘延線比較，又再更清楚明白係咩事。

觀塘延線就撞正樓市上升週期。

就算港鐵比高銀玩左一獲，唔知最終收幾多錢地價，不過又因為高銀玩左佢一獲，朗賢峰係2024年4月先開賣，當時已經賣緊折實呎價17,750至25,866元。之後朗賢峰去到2024年尾都仲有貨尾加價招標盤，咁你唔好理佢之後玩到之前講過既牆身藏汽水罐，究竟港鐵係朗賢峰賺左幾多﹖

你將朗賢峰同屯門南線比，都預左個結局會差幾遠 -- 就算長遠有個大商場個盤夠大有永續管理費收入都好，港鐵係屯門南線成個項目無論係風險係咩都好，都應該唔會賺好多。

靠營運，多左屯門南個唔知幾多萬個客既每年車務收入，就真係食屎囉。

即係，你公司營運你睇現金流。就算將來租務管理收入長做長有都好，而家衣一刻要興建屯門延線，你就要而家比錢承建商。

所以，要計風險，就唔係睇你將來收入點點點啦。

最後，而家第二期巨無霸個樓面尺價都$3,500，仲未計連埋商場個包括巨無霸商場既建築成本。咁，未來北都有超大量供應，你估個巨無霸賣到幾多錢丫拿 -- 已經唔計，你住深圳灣同住屯門碼頭有咩分別﹖

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我之前話，易思行講過政府將債務轉移比港鐵同其他公營機構。

我就話，冇咩所謂架，到時港鐵加價米得囉。

不過，實情係，有D野，又唔真係得既。事關，你興建條鐵路，係過百億投資。你賣既係古洞屯門唔知咩地，其實又會幾值錢﹖

你賣既係港島市區地，甚至遠小小大圍地都好D -- 北都地，就真係大獲的。

咁港鐵而家做咁多工程，又要更新咁多系統，究竟佢盤數會點呢﹖會唔會去到一個地步，就係獨狂加車費加管理費，都攪唔掂呢﹖

又再不過，都係個句，到時米比塊市區地港鐵囉。

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最後，我既總結係，你再結合埋，我上個POST講既潤澤科技之流，你就知未來成件事係幾咁危險，施政報告講既唔好願景，而係恐怖片。

即係，都係回帶，之前洪水橋塊地，中海外京東個D用10億就投到，跟手阿洪水橋產業園區主席林健鋒就話，成個發展要168億，中標發展商除左要興建住宅，加埋自行發展個物流用地之外，仲要平整多兩塊地，之後去交返比產業園區，咁就顯示中標公司對塊地好有信心。

如果好有信心，兩塊地就唔會做完平整，就比返個產業園區啦，小。

當施政報告講左咁多大計，不過錢又唔想出，又或者係冇錢，又再或者係靠發債同基金轉撥，之但係最終又再靠埋所謂既市場力量，咁最後會變成點呢﹖

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未完。