「同區7年樓齡」的初衷 (2)

講到口臭都講兩句。

要講市建局既賤格，其實都係回帶衣幾個Pt﹕

1.過去幾十年樓市升既時候，市建收購完單位做重建，重建完賣樓時ride with樓價上升，咁就唔講自己有著數；早幾年趺市，就係度講自己收購價有premium對業主太好對自己唔公平，咁衣D米係輸打贏要囉；

2.當佢講收購價時，佢又唔講自己收既係實用面積；賣既就係樓面面積，仲未計佢賣樓時可以豁免幾多發水之餘，仲賣多幾多停車場商舖之類；

3.你重建後興建商舖出黎，話就話係做社區服務提供咩社區資源，不過前排又賣左個咩市建一站通資源中心鳥；

4.又當佢講收購幾多單位時，佢又唔再講自己仲可以賺plot ratio，收你6層起返40層出黎，衣度賺既就永遠唔講，只係話係重建項目要收幾多單位幾辛苦；

5.講到衣度賺左既plot ratio，私人發展商用強拍條例就要做埋個現用值同埋重建發展潛力既評估報告出黎，理論上要將個重建潛力價值同被收購者share。你市建局提收購時，要做衣樣野咩﹖

6.而家劉勵超仲有型到話，

「同區7 年樓齡」收購政策原意是給予業主高於物業市值的現金，期望他們遷往樓齡較新的重置單位，以體現改善居住環境的初衷，不過從業主在選購重置單位的實際取向來看，部分業主在運用這筆現金的考慮，除了購買比原居住單位「稍微好一點」的單位作重置居所，以改善居住環境之外，相信還有其他例如用作儲蓄，或預留作醫療、生活及其他開支等的需要或用途。

咁我又想問，用「同區7年樓齡」做標準既「初衷」仲有冇其他野﹖

我特登搵返當年法案委員會，佢個參考資料摘要真係咁講﹕

這項津貼屬特惠性質，旨在使受影響業主能夠在被收回單位的所在地區，購置一個面積相若的重置單位。

不過，佢個委員會報告係點講個賠償安排話﹖個委員會報告係咁講﹕

政府當局認為，現行補償公式已屬公平合理。不過，為使受影響業主能夠在同區購買房屋單位，政府當局建議把補償額提高，以樓齡約8至10年的重置單位代替樓齡10年的重置單位，作為計算自置居所津貼的基礎。

即係咩﹖

即係，當時既「現行補償公式」係用「樓齡10年」做標準。不過，「為使受影響業主能夠在同區購買房屋單位，政府當局建議把補償額提高」，去到最後講，甚至將個標準定做「同區7年樓齡」。

當你講咩「同區7年樓齡的初衷」，講D業主收完錢係米要黎買樓，就咁多野講，講到咁有道理，咁係唔緊要的。

不過，咁點解你同時間又唔理衣個「建議把補償額提高」既「初衷」，而家又話要做「7年樓齡」檢討﹖

你如果係雙重標準，米係賤格囉。

7.當然，講到初衷同埋重建潛力，好多友就會同你講，市建局唔賠重建潛力，不過有賠個自置居所津貼，最終結果米同重建潛力個價差唔多囉。

不過，市建局同政府班人衣世都唔會同你講，個所謂同區7年樓齡係「自置居所津貼」，你係非自住物業就要扣減 -- 我早好多年前都冇講，係早排講起先講返。

8.YAHOO衣個報導幾好，夠簡單。你先唔好理衣班花墟重建獲得「同區7年樓齡」賠償既業主講乜，佢最尾個段係講乜話﹖佢係講到﹕

根據概定程序，市區重建局自住物業收購價由兩部份組成，分別為「物業市值交吉價」及「自置居所津貼」。另一名居民周女士在洗衣街置有實用面積達 900 餘呎的物業，但因在花墟以外有其他住所，單位不符合市建局「唯一自住物業」的標準，只獲相等「自置居所津貼」的 25% 至 75% 的津貼，收購價因而被壓至每呎 6000 多元。

而家成日話「同區7年樓齡」令到市建財政有困難丫麻。

究竟佢夠唔夠膽公佈，係以往每個項目入面，有幾多業主係收足「自置居所津貼」，之後收各個百份比幾業主又有幾多﹖

當衣度講到話，早幾年收土瓜灣榮光街項目時，「其收購物業建議呎價為實用面積每平方呎17,798元，為九龍區重建項目之中第三高收購價」，就真係仆曬街啦﹕

個度咁多劏房，究竟有幾多業主扲到個「自置居所津貼」 -- 佢講既17,798元尺價，除左係實用面積之外，仲係計埋個津貼價；唔計津貼價，個交吉價就算唔係6000多元，至多米多千幾蚊。

9. 當然，唔講榮光街劏房業主，講返花墟個業主。

就算花墟個業主係誠哥都好，其實都唔重要；重要既係，如果係私人發展商收佢，就一定唔止收到「6000多元」。發展商出衣個價，佢唔受，去土審，土審都唔會接受衣個價。

而家個業主冇聲出，係因為市建局擁有公權力去收你之餘，佢可以唔洗理重建潛力，用衣個交吉價去收你層樓 -- 咁你話，市建局係衣D情況，又會唔會話對市建局唔公平丫拿﹖

10.當然，回帶都要講句，花墟重建既問題，係本質問題﹕而家邊春個覺得花墟係要重建﹖已經唔講做左維修只係幾年既太子大廈，花墟其他大廈有咩問題﹖

更加賤格既係，之前我講花墟重建時，已經問左個問題﹕點解佢花墟要收到一忽忽咁，除左太子大廈，佢淨係收最矮，最有plot ratio淨係大廈﹖

佢當時話，市建開左花墟重建個題，就可以吸引私人發展商去做重建。不過，你搵左最prime location既太子大廈 (你市建自己講的)，跟手再選擇左好多最有plot ratio既大廈去做，咁衣D唔係與民爭利，淨係收左肥肉，難攪既冇plot ratio既，就淨低比私人做﹖

(OPPSSS，我講花墟篇文原來已經hide左 -- 不過，你自己睇佢個花墟項目，收既大廈真係奇奇怪怪，冇肉食既就唔收的)

11.你要講大廈失修講冇升降機要改善居住環境 (衣個係以往市建局啟動重建項目聲稱既其中一個主要原因)，其實成個油旺大把區既樓宇狀況係差過花墟，佢就係唔知點解鐘意花墟呢﹖

好簡單，比個例子﹕市建局都算新新地既山東街地士道街個項目真係好得意，成個好好地既地盤，又淨係收個一忽仔。

咁，方便起見，我copy埋佢個項目幅圖出黎 -- 幅圖黎自上面條link。

你睇幅圖，個綠色mark就係個項目。咁廣東道同個項目中間個條就係地士道街，打橫下面個條就係山東街，上面個條就係奶路臣街。

你一睇，就有個好得意既地方﹕隔黎地士道街同廣東道夾住個一排樓，係一排寧寧丁丁既舊矮唐樓，市建就唔收；個排樓之外，面向渡船街同奶路臣街淨返幾幾棟 (其中一棟係寫住既順景大廈) 又都係唔收既﹖不過，去到奶路臣街街口同地士道街街口，你又收左棟喎﹖﹗

係marco層面，你唔係話要做「街區整合」，改善成個區既咩﹖係地區研究層面，你個油旺研究唔係話要整個渡船街綠色走廊既咩﹖成個 廣東道+奶路臣街+渡船街+山東街，根本就係一個正方形框，咁係個框入面，點解你收樓收得咁有型咁得意既﹖

而家個山東街項目咁得意，原因好簡單﹕

1. 而家個項目，佢講到話﹕

該計劃涵蓋部份地士道街休憩花園，建議透過重建以重新規劃休憩花園的布局，將現時位處隱蔽的休憩花園開放並伸延至街角，藉此提升花園的可達性。

興建一個約200平方米的地下小廣場，連接重置後的休憩花園入口及地下店舖，為地區注入活力。

而家個公園就係個框中間，近地士道街個邊。咁你話，市建係米又食左個公園地丫拿﹖我直覺認為佢有，食埋個公園plot ratio -- 個公園係正個項目中心點，咁將來起樓一定食埋啦。

就算冇食，佢擺埋個公園入個項目計劃，將來賣樓個價會好幾多丫拿 -- 樓盤出面有個公園，唔駛樓望樓景呢。

所以，最根本，加上最合理既推測係，唔係有地士道街公園比佢食，市建係唔會開展衣個項目的。

即係，冇肉食，就唔好開住啦。有肉食，就做啦。

2.至於唔攪廣東道同奶路臣街，係因為一攪就涉及而家街市同排檔 -- 廣東道出面就係排檔，奶路臣街出面就係街市。

所以，廣東道個幾棟樓，需唔需要「改善居住環境」，需唔需要做「街區整合」，就算把啦。

你起完個新項目，隔幾個街號阿培仔就日日未天光就同你落貨叫你起身，都米話唔爽。

你睇文字係想象唔到，我copy個google 街景比你睇呀下﹕

個街景係由奶路臣街望向渡船街方向。

綠色U購個棟，就係無理頭收埋既地士道街/奶路臣街個棟樓，棟野而家拆左架啦。佢對面奶路臣街唔收，佢另一邊呀培仔檔野即係廣東道夾地士道街個排唐樓，係唔收的。而阿培仔個檔係L型，除左係奶路臣街衣邊，仲用埋地士道街個邊的。

咁你話，將來個項目落成，衣邊都應該係個項目聲稱既「提供約2,850平方米的非住用樓面面積作政府、機構或社區設施用途，以進一步提高規劃裨益」。

如果唔係，衣邊起埋住宅既話，環境咁惡劣，就真係有冇人會買呀 -- 當然，唔係現樓，睇唔到實景，就唔知有幾惡劣既。

至於衣個項目近山東街個邊，都隔左幾個街市舖位既，咁清晨落貨嘈唔嘈呀，老鼠會唔會行過黎呀，就唔知啦，咁大個街區就唔整合都冇所謂啦。

12.反正，講開又講，係隔黎街，山東街新填地街個重建項目one soho，其實由2021年賣樓花去到2023/24年現樓，都差唔多賣曬，仲要係尺價兩萬蚊樓上。所以，胡說樓市早幾年話個盤附近環境麻麻，就唔好理啦。

至於one soho個盤係2012年收，市建局當年向173個業主提出收購，其收購建議呎價為每平方呎實用面積11,832元。

咁你睇上面條link，當年話計劃係落成後會提供約190個住宅單位。咁而家唔理單位大小，單位既數目增加到322個，仲未計車位商舖。

咁雖然個發展期係長，不過市建賺幾多丫拿﹖唔好講而家起左322個單位，淨係以收購同埋賣出價個差價去計，淨係賣返190個單位出去都賺好多。

胡說樓市話，「發展商在賣樓收益達到24億元，需要向市建局分紅，首6,000萬元的收益先分紅20%；餘額再五五分帳對分」。咁2024年之前賣左229伙已經收返16億，即係我當一個單位0.69億。淨低個93個單位，我當收返6.4億返黎，加埋都係22億，未到24億門檻喎﹗

不過，上面個平均數，未計特色單位，亦都未計2024年樓市轉穩，賣既單位尺價會唔會好過之前呢。

除左咁，市建局仲有神早收左既地價呢。

至於個商場，WELL，衣度話係市建局全資擁有，市建叫賣4億 -- 衣4億，你話當年可以收購幾多小業主單位﹖

真係唔洗講賣返單位，賣返個商場都好好賺。

咁而家市建有冇同當年班小業主講返，個11,832元既收購價，真係對佢小業主好唔公平丫拿﹖

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anyway，政府話會檢討市建局個收購政策丫麻。

咁，冇咩既，7年樓齡就死緊，一定調整 -- 不過，而家全世界講緊咩樓市向好，你先黎調整左個收購價，就真係Perfect。

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丫，上面冇講花墟地舖，咁講兩句。

有線新聞入面衣個香港鮮花盆栽批發商會主席阿賴榮春就真係恭喜你啦。

佢係有線新聞，就淨係講話，「賴榮春認為市建局出價低於市場，而且應計及店舖後巷及天井面積」，其他就冇詳細講。

不過睇yahoo新聞，係咁講﹕

花店業主賴先生亦同樣對收購價感無奈。他在花墟經營逾 30 年，當初購入舖頭時連後巷、天井面積為 1280 呎，惟市建局測量後指單位僅有 701 多呎，收購價約 2000 萬。賴先生依局方的上訴機制自行聘請測量師估價，結果比局方收購價高四倍。他兩個多星期前向局方遞交估值結果，限期迫近仍未收到任何回覆。

咁冇咩既。

雖則睇你個title，再search，就知有料到。

不過，市建窮，再加上其實真係政策，你就一定收皮。你收得返2千萬，都要還神囉。

你咁愛國，就守法，尊重法治啦。

話時話，你用左個天井後巷咁多年，犯左法咁耐，幾時自首﹖而家佢仲未搬，屋宇署同地政又幾時執法呢﹖

**************

完。