佢個best practice係衣幾年既新野，不過佢係第一頁既重要聲明及免責事項已經同你咁講﹕
2. 未能遵從本冊子所載的最佳做法並不會被視作不遵從《條例》或根據《條例》第 44（1）條發出的《工作守則》(《工作守則》)。相關各方須遵從《條例》及《工作守則》。 政府亦鼓勵相關各方盡力依循這些最佳做法。
至於佢個指南，都帶埋頭盔，又係咁同你講﹕
免責聲明
2. 未能遵從本冊子所載的最佳做法並不會被視作不遵從《條例》或根據《條例》第 44（1）條發出的《工作守則》(《工作守則》)。相關各方須遵從《條例》及《工作守則》。 政府亦鼓勵相關各方盡力依循這些最佳做法。
至於佢個指南，都帶埋頭盔，又係咁同你講﹕
免責聲明
這本指南由民政事務總署編製，旨在以淺白的文字，簡述《建築物管理條例》的主要條文。對有關法例的詮釋，應以《建築物管理條例》原文為依歸。本指南只供一般參考之用，並非專業的法律意見。對於在個別情況下如何引用《建築物管理條例》，如有疑問，應尋求律師的協助。雖然民政事務總署已盡力確保本指南的內容正確無誤，但對於任何人因使用或依據本指南所載的資料而引致的責任，民政事務總署均不會負責。
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係衣篇文，我想講下個指南入面，就業主立案法團個管理委員會會議既程序。
先要攪清楚，業主大會就係成個屋苑定期舉行既大會，或者有咩重要事項容許全體業主出席投票既大會；管委會，就係法團委員討論日常管理事務既定期會議，344章就話最少要3個月開一次會議。
你睇上面個指南第六章，佢就有講到，個管委會會議法定人數係幾多呀、咩人可以投票呀、要有會議紀錄呀、有人索取紀錄就要點點點呀。
咁但係，一般業主可唔可以參與管委會會議﹖
份指南冇講，不過係一本民政處十幾年前出版既Q&A，就有咁講到﹕
問93： 業主可否列席管委會會議？
答： 條例沒有規定並非管委會委員的業主有權列席管委會會議。不過，如有個別業主提出要求，管委會委員可容許相關業主列席管委會會議，但這些業主無權在管委會會議上投票。除列席管委會會議外，業主可循其他途徑得知管委會會議的討論內容。條例附表2第8(2)段訂明，秘書須在管委會會議日期至少七天前，在建築物的顯眼處展示會議通知。附表2第10(4B)段也規定，管委會須在會議日期後的28天內，將經核證會議紀錄展示於建築物的顯眼處。此外，業主可以書面要求法團提供管委會會議紀錄的副本。如管委會會議關乎大型維修工程採購，管委會亦須於會議日期後的28日內，向每名業主及租客代表提供該會議的經核證會議紀錄副本。
衣本Q&A，唔知點解而家係民政處網頁消失左 (之前係網頁搵到的)，我都係GOOGLE先搵返佢出黎。
衣本Q&A入面既第93條，就比到個答案你，話「條例沒有規定並非管委會委員的業主有權列席管委會會議。不過，如有個別業主提出要求，管委會委員可容許相關業主列席管委會會議，但這些業主無權在管委會會議上投票」。
衣個講法，而家都仲係適用。
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咁我點解會特別講衣樣野﹖
你睇衣系列(2)，講鳳德邨既麻煩野，你睇文字版，就冇講到任何關於管委會既野。
不過，擒晚我睇開個咩「一線搜查」電視版，個上鏡投訴法團既小業主就話，法團主席唔比佢地出席管委會會議，因為唔知邊年既管委會上 (電視有講邊年，有埋會議紀錄，不過我唔記得啦)，委員就通過決議，禁止非管委會委員既小業主列席管委會會議。
YOU SEE﹖
根據返344章，係「沒有規定並非管委會委員的業主有權列席管委會會議」。根據個Q&A第93條話，「管委會委員可容許相關業主列席管委會會議」。
之但係，衣樣唔係法例規定，只係個Q&A無啦更話「可容許」 -- 而更加攪笑既係，衣份Q&A已經係網頁內「不存在」，仲存在既指南，仲要冇提到衣樣野添。
咁而家鳳德個管委會列左個house rule，講明小業主唔可以列席管委會會議，咁點算﹖
冇咩點算，冇野可以做，事關法例冇講點處理衣樣野 -- 你有本事，就用程席召開大會，去投票推翻衣個決定，以後容許小業主列席管委會囉。
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咁你明我講咩啦﹖
而家344章好多野，其實個核心都係「大廈管理是業主的責任」。
好多大廈管理既規管，其實都係有個好大好粗疏既框架，之後再由主席再加上管委會去做HOUSE RULE，睇下佢地肯放幾多權力出黎。
當然，用返上面業主可唔可以列席管委會個問題黎講，政府就會同你講，政府唔應該介入咁多，事關唔同法團都有唔同既情況。
醒目既AO就更加會同你講，如果你要規定業主提出要求後就可以列席，咁可能會比「有心人」或者「大茶飯團伙」包括埋地保同你玩野，去架空真心想做野既法團管委會；而係實際操作上，亦都唔知有冇咁多地方可以比人列席，最壞既情況就會令到管委會都開唔到。
淨係由列席管委會衣個問題，就已經可以睇得出大廈管理既法例，係幾咁麻煩呢。
衣個，就係344章好多矛盾 -- 你要提高透明度增加小業主權力，就可能被大茶飯團伙玩野；你唔增加透明度維持法團權力，如果大茶飯團伙本身就已經係法團既人，就會係另一個宏福。
之但係，都係個句，你民政處而家整個諮詢出黎，表面上好似想限制法團權力，增加主管當局權力。又之但係，好多運作上，其實都係維持返法團既主導地位，甚至你要因為聲稱諮詢完就推翻自己提出既建議，就真係攪笑。
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唔講上面344啦。
用最MARCO既角度，而家民青局整左個咁既諮詢總結出黎，其實最攪笑既係乜﹖
就係，你係大維修入面，就政府咁進取，代替法團去做咁多野，係維修問題上就唔係「大廈管理是業主的責任」。
之但係，係日常管理，你就仍然用返個咁既框架，仍然係法團主導，將大廈管理係唔同範疇切割出黎，咁你話係米攪笑﹖
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至於鳳德邨個CASE，其實又係攪笑啦。
你睇段新聞，投訴個小業主講左好多野，咁抽幾樣講﹕
房屋署獨立審查組今年5月收到業主查詢派員入邨視察後，證實該四項設施屬非法僭建，並已發信要求鳳德邨業主立案法團及管理處安排清拆。然而，陳小姐翻查法團2026年7月13日的會議紀錄，發現法團當時已討論過要撥款二萬多元清拆銀鳳樓及黛鳳樓會址旁的僭建倉。業主質疑僭建物既然由外人興建，清拆費用理應由違規者承擔而非由居民買單，惟法團對此一直避而不談.....
在其中一座大樓的閣樓、本屬法團的位置被承辦商改建為「寫字樓」，用作接見生意客人，黑色大門外擺滿雜物，門內放滿樣板、公司標誌。除此之外，另一處位置更被改造成「私竇」，內設木製傢俬、床褥，甚至劃分出位置興建廁所。
清場當日，承辦商職員更因保安問題發生爭執並驚動警方，職員現場一度向警員承認該辦公室為「老細接生意見客」之用。郭先生質疑管理處為何能在無條件情況下，容許商業機構佔用公用地方進行營運。
《一線搜查》翻查近兩年的法團會議紀錄，發現該間承辦商在鳳德邨幾乎「無所不能」且頻頻中標。從2024年的鹹水喉緊急維修、大泵房及鹹水泵工程，到2025年的換紙皮石、換食水泵、雪屐場地面維修及升降機防水工程等，均由其承接。然而，其中涉款82萬港元的雪屐場地面維修工程，在超過標書合約限期一年多後仍未開工。
先講最MARCO，你估民政處知唔知衣件事﹖知左之後，做過D乜野呢﹖
房屋署獨立審查組今年5月收到業主查詢派員入邨視察後，證實該四項設施屬非法僭建，並已發信要求鳳德邨業主立案法團及管理處安排清拆。然而，陳小姐翻查法團2026年7月13日的會議紀錄，發現法團當時已討論過要撥款二萬多元清拆銀鳳樓及黛鳳樓會址旁的僭建倉。業主質疑僭建物既然由外人興建，清拆費用理應由違規者承擔而非由居民買單，惟法團對此一直避而不談.....
在其中一座大樓的閣樓、本屬法團的位置被承辦商改建為「寫字樓」，用作接見生意客人，黑色大門外擺滿雜物，門內放滿樣板、公司標誌。除此之外，另一處位置更被改造成「私竇」，內設木製傢俬、床褥，甚至劃分出位置興建廁所。
清場當日，承辦商職員更因保安問題發生爭執並驚動警方，職員現場一度向警員承認該辦公室為「老細接生意見客」之用。郭先生質疑管理處為何能在無條件情況下，容許商業機構佔用公用地方進行營運。
《一線搜查》翻查近兩年的法團會議紀錄，發現該間承辦商在鳳德邨幾乎「無所不能」且頻頻中標。從2024年的鹹水喉緊急維修、大泵房及鹹水泵工程，到2025年的換紙皮石、換食水泵、雪屐場地面維修及升降機防水工程等，均由其承接。然而，其中涉款82萬港元的雪屐場地面維修工程，在超過標書合約限期一年多後仍未開工。
先講最MARCO，你估民政處知唔知衣件事﹖知左之後，做過D乜野呢﹖
跟手，大樓閣樓改左做「寫字樓」，你估有冇入則，有冇同規劃處申請改變土地用途，甚至跨張D講有冇打爆左個屋邨既PLOT RATIO呢﹖
我真係冇記錯，以往有D屋邨連個涼庭都加裝唔到，房署ICU聲稱係因為屋邨個PLOT RATIO已經爆左。衣個理由真係天下無敵，咁都諗到。
之後再講咩承辦商「無所不能」，所有工程都包辦曬。咁呢，好在房委會係今年5月開始先係租置屋邨「主動行駛權力投票」。如果唔係，就真係要問，比個咁既承辦商玩咁耐，房委會又點解唔用個權力鳥。
ANYWAY，你自己搵下資料，鳳德邨作為一個租置屋邨，以往咁多年既地保都係民建聯既大叔，位大叔仲要做過民建聯秘書長，而家退左落黎就做顧問，不過衣兩年接手個位地保都要睇佢頭。
至於位大叔係鳳德咁多年，阿法團主席同佢咩關係，我又真係唔知喎。你估阿大叔冇法團支持，又可以連任咁多界呀﹖
所以，如果你係民政個聯絡主任，見到個法團主席咁出位，你會點做﹖
你米會同佢飲茶灌水囉。
至於特首施政報告同阿民青局局長麥XX (我真係唔想打佢個名出黎污染衣度)話，要引入個咩解決大廈糾紛三層機制，由區議員及早介入，咁米叫阿民建聯地保快D介入，咁米唔洗上一線搜查囉 -- 之但係，淨係上面新聞咁講，鳳德由2024年開始出事，到而家件事攪成點，地保同民政做過咩話﹖
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所以，如果繼續用衣個「法團同管理公司承擔最大責任」(或者係擁有最大權力) 既mentality去修例的話，咁你話要咩改善大廈管理，都係曬氣。
所以，如果繼續用衣個「法團同管理公司承擔最大責任」(或者係擁有最大權力) 既mentality去修例的話，咁你話要咩改善大廈管理，都係曬氣。
你比我做土皇帝，我既權力咁大而又冇咩限制制約，甚至好多人會「好幫手」，咁就真係多謝啦，我唔做皇帝都對唔住自己啦，下麻。
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最後，關於發展局講D咩招標顧問之類，梁天卓早排講左我講過或者想講既野，咁我節錄下﹕
這套安排，寄望政府比業主和法團更能把關。但圍標為何在這個市場有利可圖？假如牌照或資格門檻令獨立競爭者太少，每次都是幾間熟口熟面的公司碰頭，今天讓你贏、下次輪到我，便較容易維持合謀。誰減價搶生意，往後也可能被其他公司聯手報復。顧問再串連承建商，外人更難入場。預審可擋住失信或欠能力者，但條件太窄，也會趕走正經做生意的新公司。
服務局能集中專業資源，但誰監察它？若人員只求程序過關，未必像付款業主般在意價錢與質素，集中採購也可能讓承建商轉而經營與評標人員的關係。政府須交代如何讓符合安全要求的新公司入場、怎樣審核評標及工程表現，才可判斷新安排是否對症，還是把原有監察難題搬了地方。
WELL，都係我早兩個'POST回帶又回帶個句，「第時既維修大茶飯，只會由黑社會圍標大茶飯，變成另一樣大茶飯囉。」
這套安排，寄望政府比業主和法團更能把關。但圍標為何在這個市場有利可圖？假如牌照或資格門檻令獨立競爭者太少，每次都是幾間熟口熟面的公司碰頭，今天讓你贏、下次輪到我，便較容易維持合謀。誰減價搶生意，往後也可能被其他公司聯手報復。顧問再串連承建商，外人更難入場。預審可擋住失信或欠能力者，但條件太窄，也會趕走正經做生意的新公司。
服務局能集中專業資源，但誰監察它？若人員只求程序過關，未必像付款業主般在意價錢與質素，集中採購也可能讓承建商轉而經營與評標人員的關係。政府須交代如何讓符合安全要求的新公司入場、怎樣審核評標及工程表現，才可判斷新安排是否對症，還是把原有監察難題搬了地方。
WELL，都係我早兩個'POST回帶又回帶個句，「第時既維修大茶飯，只會由黑社會圍標大茶飯，變成另一樣大茶飯囉。」
ANYWAY，講起梁天卓，佢今日都仲係講緊強制驗樓係問題根源。
佢個講法，又令我諗返起我上年衣篇文﹕強制驗樓，只係其中一個contributing factor。
不過，最重要既因素係，政府係covid之後，無啦啦嚴正執法攪強制驗樓，同埋佢咁多年黎不停派錢，令到維修變左舊肥豬肉，先係圍標既主因。
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講開又講。
我上年到而家講左幾次，樓宇更新大行動點樣令到大維修變左肥豬肉，解比你聽點解好多小業主唔care比人圍標 (講多次﹕對好多合資格申請資助既小業主黎講，反正好大部份既錢都係政府出，咁圍米圍囉)。
跟手上個月，臺日升降機出事之後，見到阿江玉歡開始識問，就見到開始有人留意政府資助同工程既關係鳥。
江玉歡係咁講﹕
江玉歡發文指，假設每幢大廈最少有兩部升降機，338幢大廈最少涉及676部升降機，粗略估計換一部升降機按臺日公司的報價約80多萬至90多萬一部，若以90萬計算，單是換676部升降機所涉金額已達六億，形容為「一門大生意」。政府及市建局推出「優化升降機資助計劃」及第二輪計劃，資助合資格的舊樓業主，為升降機進行優化或現代化工程。她續指，政府投放55億港元在升降機資助計劃，而6億港元佔超過10%。
當然，其實佢都仲係唔係好識問，或者驚左唔敢問。
當佢咁講﹕
政府及市建局推出「優化升降機資助計劃」及第二輪計劃，資助合資格的舊樓業主，為升降機進行優化或現代化工程。
咁其實，衣單野批錢機構，唔係咁vague既「政府及市建局」。衣單野既責任鏈，一定係由發展局批錢比市建局，由市建局做執行；至於執行細節，資助點用，用完點樣證明完工發資助，就發展局走唔甩，事關一定要佢地同意市建局個資助發放流程，市建局先可以執行個計劃。
至於再下一步既問題，應該係，究竟個資助更換升降機價格同非資助升降機有冇價格差異﹖會唔會因為有資助，所以個工程價升左好多，變相比人圍左部份資助﹖
甚至，最核心既問題係，係米因為有資助，所以而家淨係得市建局資助既升降機工程開工﹖
衣個又係江玉歡冇問既問題 -- 係米因為有資助，所以好多工程公司，就算唔夠人手，都照加價開工，係個資助申請期內食左資助﹖
衣樣，真係好似樣。事關，個升降機資助計劃係2019同2020年做左兩輪申請，個申請時間係好緊迫，你唔快手申請，食左個資助，就比第二個食架啦。
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離左小小題-- 其實都冇完全離題既，事關升降機資助同樓宇更新大行動，都係同樣邏輯，所有政府資助都有大茶飯政策效果啦。
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丫，補多句。
梁天卓駛乜咁怕死呢當佢話，「集中採購也可能讓承建商轉而經營與評標人員的關係」。
佢淨講，數碼港衣排幾單貪污米得囉。
再唔係，好似我年頭咁，搵返廿年前市建局有條助理經理比ICAC拉左，咁米可以講明D囉。衣個係FACT，阿經理都認埋罪坐左監，咁國安唔會拉你架麻，應該。
當然，我冇話，將來個維修局或者咩招標顧問，又會重滔衣個覆卓呀下。
由治及興之後，香港又點會有衣D陋習呢。
我講既陋習，真係貪污既陋習，冇其他意思的 -- 如果你係大陸講，先會係死罪JAK。
本人絕對冇衣個意思的。
****************
完。
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