不過，佢篇文令我想做一樣好耐之前做過下，不過應該冇認真做既野﹕睇市建局年報。
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市建局都仲係一個正常機構，你係佢網頁係會搵到佢咁多年黎既年報。
我求其搵，用佢最新2024/25同埋15/16年報去睇D野。
市建局有樣幾好，佢D數其實都幾多幾透明。
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第一樣野係，你睇佢年報，佢有PART係會講佢過去十年既營運表現，講返佢每年賺幾多呀、累積盈餘係幾多之類﹕
上面第一張圖係15/16年報。
你見佢2016年之前10年，係有兩年蝕錢，不過其餘全部係賺幾十億﹕比較突出既係，2010年就賺70億，2013同2016年就賺接近45億。
同時，佢既累積盈餘，去到2016年，係194億，淨資產係294億。
之前都解過，佢係因為係沙士後「低買之後再低+中賣」，大角咀好多項目大約係2010年左右開賣，所以當時係開始賺大錢 -- 市建賺錢，未必一定要ride on 樓市既上升周期的。
再睇第二張圖，出自2024/25年年報。
你見佢去到2022年，都每年有錢賺，係2022年仲賺緊65億；係2018年，就更加係歷史新高，賺左120億添。
佢既累積盈餘，去到2022年係新高，有438億；當時既淨資產，都係新高既538億。
當然，佢2023至2025年度，每年都開始要蝕錢。按年計，係要每年蝕35億、39億同27億。
之但係，你睇佢個累積盈餘，去到2025年都仲有336億，同佢最賺錢年度2018年相比，當時個累積盈餘都只係369億 -- 369億已經係高峰，而家仲有336億就絕對好過以往好多年添。
你再睇佢個淨資產，最高峰係2022年有538億。不過，佢2025年都仲有436億淨資產，同2018年既446億差唔遠。
即係，市建不停話自己窮，冇錢，要發債，要注資，之但係佢既累積盈餘呀，以至唔知計埋發債佔幾多既淨資產，其實條數都唔係好差。
佢2023至25年度開始要蝕錢，又或者個淨資產跌，我唔洗CHECK，其實都只係反映一樣野 -- 佢要買得大賠得大。
即係咩呢﹖
即係，之前講過，佢同一時間開好多大型項目。
以往係2010年前，佢開觀塘重建衣個大型項目，同時間就唔會攪咁多，至多都係大角咀攪下幾個單棟樓項目。所以，就算觀塘重建第四五期攪到一PAT屎，招標冇人理之後又要改個計劃都好 (個計劃改到衣兩日先封裕民坊)，資金回籠攪禍曬都好，都對佢既財政唔太大影響。
之但係，市建係2022年攪同樣要用十多年先完成既九龍城重建項目，跟手前後時間又要攪土瓜灣榮光街一帶咁大個項目，再加衣排又要攪土瓜灣五街 -- 衣個，應該係反映韋志成成日講既「小區」重建。
但係，攪咁多大型既小區，你成本一定上升，要做控制成本都更難，財政壓力米上升囉。
即係，佢同一時間攪咁多大型項目，收購要收幾年先賣得出去，仲要再過多幾年先同你攪分紅賣商場，咁所以2022年打後，每年都要蝕錢，又有咩奇事﹖
不過，衣D都係，買得大米賠得大囉。
即係，上面個表米印證左﹕唔計佢賺最多錢既2018年120億，佢第二高賺錢年份係2010年，賺70億。
講多次﹕當時樓市係未癲的。靠既，係時間差，同埋低買可以低賣賺錢。
當然，高買都可以高賣照賺，事關始終有個plot ratio同發水頂住。
嘿﹗
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所以，跟手下面兩幅圖，又係我不斷回帶講既野﹕
上面兩幅圖都係出自2024/25年年報，內容係市建局進行中47個項目既詳情 --我淨係COPY左頭兩版29個項目出黎。
個表主要睇既係﹕「發展前地盤資料」入面既「現有樓面面積」同「項目發展資料」入面既「住宅樓面面積」既變化，即係可以「發水」興建多幾多樓面面積。
你就咁望，好多個項目既變化都係痴左線的。比幾個例子﹕
1. YTM013花墟項目﹕我成日話，市建花墟個項目係圈地，搵易做有肉食既項目去做。花墟項目，應該係計埋政府送既體育場館之類。不過，佢個現有樓而面積係17,741平方米，將來個往宅樓面面積係67,746平方米，即係3.81倍，咁個發水面積係多過其他正常項目既兩至三倍的。
2.KC017九龍城衙前圍道項目﹕衣個大查飯，應該又係連埋市政大廈送個塊地，現有樓面面積係73,190，日後樓面總面積係275,952平方米，即係3.77倍。
3.SSP018昌華街項目﹕又係主要連埋體育館去攪，咁現有樓面面積係運動場個1,168，日後會係38,978，即係33倍。當然，衣個數係冇意思，事關日後會興建返個大樓比政府加埋重置個體育館，不過同時間都會興建近千個住宅，咁你話有冇錢賺丫拿。
4.跟手第二幅圖，我之前成日提既榮光街鴻福街庇利街個幾個項目，大部份重建後既樓面面積，都係原有地盤樓面面積既兩到三倍。咁市建局成日話衣D項目會蝕錢，就真係蝕佢老尾。
上面講既，係住宅樓面面積，我已經唔講個總樓面面積，入面有幾多商舖車位之類。
咁你睇完個表，你就要問，市建局成日話隨住重建越做越多，有肉食既盤越黎越小，咁我就真係想問，就算唔計政府送既大查飯，佢好多項目都可以「發水」兩到三倍，咁又點樣冇肉食呢﹖
再者，我唔掉比AI啦，不過就咁納，其實由市建局成立開始，好多項目個「發水」倍水都一樣係兩到三倍，同而家係冇變，咁市建成日講既咩有重建價值地盤越黎越小，即係點呢﹖
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講多句。
你仲要留意返，上面個表講既「發展項目資料」，越遠既項目就越靠估計。究竟發展商有冇方法增加個總面積之類呢，WELL。
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最後，下面兩個表可以睇佢個薪酬開支。
第二幅圖係2024/25年，個footnote係咁寫「包括薪金及其他福利共五億四千五百七十九萬九千元（二零二三╱二四年度：四億八千八百零一萬元）及公積金計劃供款三千八百八十七萬六千元（二零二三╱二四年度：三千五百四十一萬四千元）。」
即係，員工開支我唔理包唔包總監之類，係2015到2024年接近10年間，係由3.4億增加到接近6億，即係增幅接近8成。
如果你要搵，阿前前行政總監係2015年係收364.5萬，前行政總監韋志成就係收609.5萬，增幅都類似啦。
我唔搵佢咩員工數目之類。不過，佢中低層人工係10年內點會加到8成﹖究竟成個機構請多左幾多人呢﹖嘿﹗
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總結係，睇份年報就睇到衣度算。
不過，數字係唔會扼人。
佢好多數，其實冇表面咁差 -- 只要佢唔好九唔搭八，再同時間攪咁多大型項目就得。
當然，佢唔會停架，事關佢唔停，財政真係有問題，到時政府先會比地佢架麻。
咁到時，政府又可以用佢既偉大土地經濟學理論，不停比地市建米得囉。
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當然，口痕友可以問句﹕
佢九龍城衙前圍道項目預計賣到既 樓面總面積係275,952平方米，發水發到成3.77倍喎。咁個項目一定大賺，咁到時會唔會「還錢」或者分返紅比政府呢﹖
佢到時一定係話，「賺到既錢，係要積榖防飢，等到日後蝕錢既時候，有累積盈餘頂住，所以係會留返係市建局的」。
嘿﹗
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最後，補多句。
擒日講起八文樓，就越諗越想小佢老尾。
以往市建局做重建，其實係好秘密，事關唔想人落釘或者炒賣，亦都唔想影響任何業主租客賠償。所以，就算去到2020年之前，好多項目都係今日宣佈展開，第二日早上就會做凍結人口。
同時間，以往好多人包括韋志成之流都會同你講，市建局重建政策包括埋個7年賠償，其實比左好多業主誘因去唔理個單位，情願等市建做收購都唔做維修，所以佢成日都話要檢討政策。
不過，你睇八文樓係咩情況﹖
2021/22年已經話會攪重建啦，跟手油旺研究又話要活化果欄，亞皆老街前水務處附近又要攪咩露天廣場。
你而家睇返上面條LINK，係米覺得攪笑之餘，如果你係業主，就要問，咁你仲規唔規我，我棟大廈仲做唔做大維修好呢﹖
當年到而家都仲有人講市建賠償政策令到業主唔肯負維修責任。而家個情況係，你自己主動公佈咁多野，講到有咁多大計，咁唔係我迫你講架。
當年到而家都仲有人講市建賠償政策令到業主唔肯負維修責任。而家個情況係，你自己主動公佈咁多野，講到有咁多大計，咁唔係我迫你講架。
你講完，我聽完，跟手唔做野，又係我錯呀﹖
市建同班官好多野，都真係好攪笑，都係一時講一套，就另一時做一套的。
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最後，我有D懷疑自己老人痴呆，可能好耐之前已經係度COPY過市建年報出黎講下。
不過，是但啦，當係UPDATE，事關佢衣期榮光街庇利街項目咁好賣，咁寫下文賀下佢都好。
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完。
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